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《國家物業管理條例》第二條：“本條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動?！北緱l是物業管理的定義：首先物業管理是由業主通過選聘物業管理企業的方式來實現的活動；其次是物業管理活動的基礎是物業管理服務合同；再次是物業管理的內容是業主和物業管理企業對物業進行維修、養護、管理，對相關區域內的環境衛生和秩序進行維護。一、物業管理的內容和物業管理的基礎，決定了業主大會、業主委員會的職能作用物業管理服務的內容特點是無法排他和不可分割性。如保安、保潔、綠化，房屋公共設施設備的維修養護都具有公共物品的性質，一旦提供，全體業主都可以享用。同樣，擠占公用面積、私搭亂建、違章裝修、惡意欠費等行為都將損害所有業主的利益。物業管理企業所提供的除特約服務以外全部是為全體業主的公共服務，業主大會、業主委員會作為全體業主集體利益的代表，要監督物業管理企業所提供的公共服務。同時，也通過《業主公約》等自律機制，制約作為個體的業主侵害集體利益的行為。簡言之，業主大會、業主委員會的職責是監督物業管理企業，制約個體業主，維護全體業主在物業管理方面的公共利益。物業管理活動的基礎是物業管理服務合同。作為物業管理活動的法律主體的是業主和物業管理企業。業主大會、業主委員會只能代表物業管理區域內全體業主，維護業主在物業管理方面的合法權益。除此之外，業主大會、業主委員會沒有其他權利，業主大會是物業管理活動中的權利機構，業主委員會只是業主大會執行機構，它只有執行業主大會的決定職責。據此，《條例》凡六章六十九條，業主及業主大會專章十五條。其中明確了業主的概念，規定了業主的權利與義務，業主大會的組成、宗旨、成立條件、職責、會議制度、議事規則，業主委員會的性質、職責與組成，業主公約的內容、法律效力，業主大會、業主委員會與居民委員會的關系等內容。為了規范業大會的活動，維護業主的合法權益，根據《物業管理條例》，建設部又頒發了《業主大會規程》?？梢?，國家從立法上對此審慎與重視的程度。業主大會、業主委員會是物業管理活動中業主的自治組織，它應當也只能代表物業管理區域內全體業主維護全體業主在物業管理方面的權益。 二、業主大會、業主委員會在在物業管理活動中的職能作用業主大會是通過業主民主選舉產生的，《條例》第十一條：“業主大會履行下列職責：制定、修改業主公約和業主大會議事規則；選舉、更換業主委員會委員，監督業主委員會的工作；選聘、解聘物業管理企業；決定專項維修資金使用、續籌方案，并監督實施；制定、修改物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；法律、法規或者業主大會議事規則規定的其他有關物業管理的職責。”《條例》第十五條：“業主委員會是業主大會的執行機構，履行下列職責：召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況； 代表業主與業主大會選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同； 及時了解業主物業使用人的意見和建議，監督和協助物業管理企業履行物業服務合同；監督業主公約的實施；業主大會賦予的其他職責。”業主有權選聘物業管理企業，有權將不同的管理內容委托給不同的專業服務公司管理，同時，業主也有權自己進行管理。按照《條例》總則第二條對物業管理的定義，《條例》所規范的物業管理活動，僅限于業主選聘物業管理企業所進行的物業管理活動。業主的這種權利，充分體現了財產所有權中對自己的財產享有占有、使用、收益和處分的權利。業主大會一經民主選舉產生，基于業主對房屋的所有權，享有對物業和相關共同事務進行管理的權利，將通過業主大會來實現，而業主委員會則是業主大會的執行機構，落實業主大會業主作出的各項決定，具體行使有關物業管理事務的職能。三、業主委員會的現狀是阻礙物業管理規范發展的瓶頸業主大會、業主委員會、在物業管理活動中的地位是不可或缺的，其重要意義不言而喻。然而，綜觀我國物業管理的現狀，小區建設中業主委員會的發展速度遠遠落后于物業公司，業主委員會的規范化程度也遠遠落后于物業公司。作為物業管理活動中的重要的法律主體業主大會、業主委員會沒有及時建立健全，或缺位或不能充分發揮其職能，一些業主委員會濫用職權將小區弄得雞犬不寧，直接影響物業管理活動的法制化、規范化的進程。用現行的物業管理法律、法規規范物業管理企業相對業主而言比較容易，規范業主則難度較大。物業公司作為企業，上有行業主管部門、工商行政管理部門、行業協會制約，下有廣大業主的監督，如若違規，寸步難行。而作為房屋所有權人的業主，則為小區聚居的個體居民，其職業各不相同，文化程度、道德修養等個人素質千差萬別。對物業管理法律法規及其相關知識，或知之甚少或全無所知?，F代居住小區的特點是房屋毗連，鄰里卻互不相通，頗有“雞犬之聲相聞，老死不相往來?！钡囊馑?。房屋毗連導致共用部分，共用設施設備的增多，而不相往來使得業主只關注個人居室空間舒適溫馨，而很少注重外部環境。小區業主的違章裝修，房地產行政主管部門、行政執法部門無有效措施，物業管理企業更無可奈何。不遵守業主公約，私搭亂建侵占公用面積、惡性欠費這些嚴重侵害多數業主利益的行為，僅靠物業公司解決不了問題。以欠費為例，無論是新舊小區均不能達到100%的收費率。雖然《條例》明文規定物業管理企業可以向法院起訴欠費業主，但收費難成為長期困擾物業公司阻礙物業管理企業發展的關鍵。欠費的業主的理由自然是物業管理企業服務不到位，是“維權”的正當行為。是維權還是搭便車享受免費的午餐，應按雙方的合同、業主公約的約定，本不該有任何爭議。其實，即使物業公司達不到服務標準，業主也并無不交物業費的法律依據。個別業主的欠費從法律意義上講，和物業公司構成債權債務關系，減少了物業企業的收入，物業公司當依法追繳。究其實質欠費是侵占了大多數業主的利益，業主委員會從維護業主利益出發，首先應當追討。物業公司因此而起訴欠費業主，業主委員會也應作為原告。再如業主違章裝修、私搭亂建、侵占公用道路場地，業主委員會可以從維權的角度進行干涉，制止這種妨礙或侵害公共利益的行為。如果業主委員會真正起作用，在一個物業管理區域內，凡侵犯廣大業主利益的行為；無論是來自于物業管理公司或來自于業主，都能得到糾正。物業管理的實質，是通過物業公司提供的公共管理服務使物業保值、增值借以最大限度地保障業主的利益。而當前能夠能發揮職能作用的健全的業主大會、業主委員會為數甚少。如何建立健全業主大會、業主委員會是物業管理中亟待解決的問題。是物業管理的瓶頸。