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南寧市房產物業管理處書記　 張振宇 　　近日，南寧市中級人民法院在審理平等商廈物業管理委員會與南寧達勝房地產開發有限公司物業管理糾紛案中，做出了該業主委員會不具備提起民事訴訟的主體資格的裁定。由于本案是廣西首例業主委員會參與的民事訴訟案件，這一裁定引起了新聞媒體和社會各界的廣泛關注。這充分說明，我們有必要就業主委員會制度在物業管理體制中的地位、作用及其立法改進思路作出深入的研究和探索。 　　一、物業管理的發展概況 　　隨著我國房地產業的迅速發展和住房建設、分配、管理制度改革的不斷深化，物業管理于20世紀80年代開始在沿海地區興起，自90年代中期后逐漸輻射至全國各大中城市。1994年4月國家建設部正式出臺第33號令《城市新建住宅小區管理辦法》，1998年7月國務院發布了《關于進一步深化城鎮住房制度改革，加快住房建設的通知》，明確要求“加快改革現行的住房維修、管理體制，建立業主自治與物業管理企業專業管理相結合的社會化、專業化、市場化的物業管理體制”。在各級政府的有力支持和推動下，我國的物業管理事業取得了較大的發展，目前我國物業管理企業已超過20000家，從業人員達200多萬人，從地域上呈現自東向西、由南往北的發展態勢；從管理覆蓋面上已基本形成由新建商品房住宅小區向黨政機關企事業單位生活區，由住宅區向寫字樓、商場、工業園區等其他類型物業穩步推進的發展格局。 　　南寧市物業管理自1995年起步以來，為提高城市現代化管理水平，改善廣大人民群眾工作生活環境做出了重要的貢獻，截止2000年11月，南寧已注冊的物業公司有134家，從業人員達6000多人，已實施物業管理的住宅小區218個，管理房屋面積達800多萬平方米，已成立業主委員會58個，先后有11個小區、大廈獲國家建設部授予“全國城市物業管理優秀項目”稱號。 　　二、物業管理立法中存在的問題 　　物業管理在我國還是個新生事物，起步時間不長，其產生、發展、成熟需要有一個較長時期的過程：對物業管理運作體制的外部條件、內在規律的理論研究也不夠深入、系統和全面，這就決定了我國物業管理的立法工作遠遠滯后于實踐發展的現實狀況。目前，我國唯一的國家級物業管理法規是1994年發布的國家建設部33號令《城市新建住宅小區管理辦法》，其立法層次僅屬于行政規章，效力、地位均低于法律、行政法規和地方性法規，其內容也不夠完善、具體，已無法適應物業管理發展實際需要。從各地的情況看，1994年6月深圳市人大制定了《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》，是全國第一個物業管理地主性法規，之后上海市、青島市和廣東省等地人大相繼制定了本地的物業管理地方性法規，而全國其他地市則大多以政府規章的形式出臺了本地的物業管理規范性文件。廣西物業管理的立法工作尤為滯后，至今還沒有自治區一級物業管理法規。南寧市于1995年出臺了《南寧市住宅區物業管理暫行辦法》，1997年經修改升格為南寧市政府第18號令《南寧市住宅區物業管理辦法》。盡管各地在物業管理立法工作中都作了不同程度的努力，但由于各地經濟發展水平、物業管理發展水平不平衡，加上立法水平、立法力度參差不齊，致使各地人民法院在審理日益增多的物業管理民事法律糾紛案件時面臨著缺乏明確的法律依據的窘境。不然，即便如此我們也不能說物業管理無法可依。因為物業管理作為市場經濟中的一種民事活動，與其他民事活動相比，既有普遍性又有特殊性。事實上，從各地的司法實踐來看，不少法院也是依據《民法通則》、《合同法》、《消費者權益保護法》等法律、法規對一些具有一般民事糾紛普遍性特點的物業管理民事案件做出了公正的判決。但是，對于一些物業管理活動所獨有的特殊的民事糾紛，由于物業管理立法的不健全、不完善，存在著大量的“法律空白”，一些性質相同、情節相似的物業管理民事案件，在各地人民法院的審理中經常會出現截然不同的判決，這就對人民法院公平裁決爭端，依法保護各方民事主體的合法權益，維護法律的公正性、權威性和統一性產生了不利的影響。因此，加強物業管理立法研究，加快立法進程就顯得越發緊迫。 　　三、業主委員會在物業管理中的地位和作用 　　與計劃經濟年代由政府或企事業單位采用行政手段進行的傳統房產管理相比，物業管理作為社會主義市場經濟條件下產生的一種新型管理服務體制，其最基本的特點是業主自治自律與物業管理企業統一專業化管理服務相結合。業主自治自律包含兩個方而，首先、業主物業的所有人，對所擁有物業享有占有、使用、收益、處分的權利，同時也必須承擔出資對物業進行必要的管理、維護的義務。在此基礎上，業主享有選聘、監督物業管理公司的權力和對重大物業管理問題的決策權力，這就是業主自治。其次，在共同使用物業的過程，單個業主的利益不可避免地會與全體業主的共同利益發生一些矛盾，這就要求單個業主從維護全體業主共同利益的原則出發調整、約束自己的行為，這就是業主自治。業主委員會是廣大業主實現業主自治自律的前提和關鍵，其主要原因有： 　　業主委員會是整合廣大業主的共同意愿，維護廣大業主合法權益的有效組織形式。 　　業主既是物業管理所有者，也是物業管理服務的消費者，業主有權自主選聘物業管理公司。但是，物業管理消費又與日常生活中的一般消費行為有所不同。目常生活的中的消費多表現為個人消費行為，具有個人選擇、個人付費、個人受益的特點。而多元產權物業的物業管理則量種集體消費行為，只有共同選擇，共同付費、共同受益的特點。由于各個業主在選擇哪個物業管理公司等訴求上不可能取得完全的一致，而一個物業又只能由一家物業管理公司進行統一的管理，因此必須要由業主委員會這樣的組織通過少數服從多數的民主原則集中整和、統一代表廣大業主的分散意志，使業主選擇物業管理公司、決定物業管理重大事宜的權利得以有效地實現。在物業管理消費過程中，由于單個業主在物業管理公司往往處于弱者地位，僅憑個人力量難以與之抗衡，業主對物業管理公司的監督權、建設權難以得到保障，而業主委員會則可以在享有對物業管理公司的選擇權的基礎上有效行使監督權。因此，通過業主委員會代表全體業主集中行使物業管理的選擇權、決策權，是維護廣大業主合法權益的有效組織形式。 　　有利于明確業主與物業管理公司之間的責、權、利關系。 　　業主與物業管理公司之間的關系是物業管理服務的消費者與經營者之間的關系，除了受到有關法規、規章的調整和規范外，應通過物業管理服務合同予以明確雙方的權利和義務。在現實生活中，由于物業的業主是一個分散的群體，業主的意志具有多元化的特點，任何一家物業管理公司都難以做到與每一個業主分別簽訂物業管理服務合同。曾有個別房地產開發公司下屬的物業管理公司在向業主交樓時，以交鑰匙為條件強迫業主與其簽訂物業管理合同，但這一做法顯然違背了《民法通則》、《合同法》的有關規定。沒有物業管理服務合同，業主與物業管理公司之間的責、權、利關系就無法具體明確，物業管理服務質量、費用等問題就無法量化、細化，一旦發生糾紛，就缺乏外理的有效依據。因此，通過業主委員會與物業管理公司簽訂物業管理服務合同，是明確業主與物業管理公司責、權、利關系的唯一有效形式。