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內容提要：本文作者以對現行業主大會和業主委員會這兩種社區自治的途徑分析為出發點，闡述了現行社區自治所遇到的問題，從而提出建立業主代表大會制度，并結合現實生活中的實例來分析業主代表大會的作用以及對當今構建和諧社會的意義。作者的觀點還不成熟、不完善，希望與各位同仁一起探討，以期對建設和諧社會貢獻自己的綿薄之力。 關鍵詞：社區自治 業主代表大會 一、業主代表大會產生的必要性分析 目前業主實行社區自治，行使業主權利的兩條重要途徑是業主大會和業主委員會。但這兩條途徑現實中不具有可操作性，經常處于瓶頸狀態，已經嚴重影響了業主權利的行使。具體表現在以下幾個方面： 第一，《物業管理條例》 規定業主大會會議應當由物業管理區域內持有1/2以上投票權的業主參加。這是對業主大會會議有效性的規定。但是，現實中對于業主的投票權往往難以確定，因為物業公司和開發商通常會拒絕提供相關信息。有的小區業主采取自己親自測量面積的方式來進行計算，但是這個過程要求的技術性很高，而且時間很長，這使得業主大會很難召開。 第二，《物業管理條例》 規定業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。作者認為，書面征求意見的形式僅能限于對簡單事務的判斷，而小區物業管理方面有很多事情是不能進行簡單判斷的，如果強行要求業主在沒有討論的情況下就做出判斷，會導致很多業主不予以理睬，從而拒絕書面意見的發表。這說明現在的業主大會是空洞的，發揮不出其應有的作用。 第三，《物業管理條例》規定了業主大會決定社區一切重大的物業管理問題，并規定一個物業管理區域只能成立一個業主大會，選出一個執行機構--業主委員會，除了業主大會，再沒有其他決策機制。要求成百成千的人來決定社區事務成本亟高，既不現實也不可行。現在許多社區已經陷入了任何事務都要召開業主大會進行決策，而成千上萬業主組成的業主大會又難以召開的困境。現行的這種通過業主大會決定所有問題的方式，大多數的結果不是決策流產，就是議案被采取各種變通方式強行通過而引來各種爭議。 第四，《物業管理條例》 規定一個物業管理區域成立一個業主委員會。現實中很多開發商都是分期建設，每一期都需要好幾年才能建成，業主委員會一般要等到幾年以后才能成立，那么業主委員會成立之前的業主權利如何行使呢？ 北京市諸多分期建設小區首戶業主入住十余年依然成立不了業主委員會！造成社區動蕩不安，嚴重影響了和諧社會的發展進程！ 綜上所述，業主大會召開難，業主委員會成立更難，業主無法行使社區自治的權利，或者行使權利成本過高。那么，在沒有其他決策機制的情況下，社區究竟該如何自治呢？ 作者認為，我們可以另辟蹊徑，在業主大會之下，通過《業主公約》、《業主大會議事規則》來設立業主代表大會制度呢？進而通過全體業主自由選舉業主代表來管理社區，實現社區自治，推動社區民主，建立和諧社區！ 二、業主代表大會的制度設計 作者認為，社區自治的治理模式應該是建立以全體業主共同表決為基礎，以業主代表大會決策為核心，由業主委員會執行，業主監事會監督的分權制衡機制。 那么，在這種社區自治的模式下，業主代表大會的制度設計是怎樣的呢？ 1.業主代表大會的產生 通過《業主公約》、《業主大會議事規則》設立業主代表大會，先使其合法化。業主代表大會的合法化來源，是業主公約和業主大會議事規則的規定！只要業主公約和業主大會議事規則認可業主代表大會，那么業主代表大會就是合法的。只有地位是合法的，一切行為才是可行的。 2. 業主代表大會的法律地位 關于業主代表大會的法律地位，我認為它只是業主的代表，屬于業主自治組織；是業主大會的常設機構，屬于決策機構，它不是法人實體，也不是非法人團體，不具有民事權利能力。 3.業主代表大會的權利范圍 業主代表大會的權利包括選舉、罷免以及撤換業主委員會、業委會委員，聘請和解聘物業管理公司，決定物業管理的價格等重大事項。 4.業主代表大會代表的產生 如果小區人數很少，可以以樓層為單位進行選舉；如果人數很多，可以以每棟樓為單位進行選舉；如果樓盤分為多期出售，可以在每一期已有的業主中進行選舉，選出的代表組成業主代表大會。 5.業主代表大會的決策機制 必須由全體代表過半數出席，業主代表大會方可舉行；每名代表都可以獨立提出議案或建議，通過投票，對小區內的重大事項做出決策。具體的投票機制應該由業主大會進行規定。 6.業主代表大會的運作過程 業主代表大會首先讓業主代表集思廣益，對小區存在的問題提出意見和建議。這些提案內容經大家討論后，按輕重緩急和解決的難易程度提交業主委員會，作為業主委員會制定年度工作計劃的重要依據，充分體現業主代表大會的決策權。 業主委員會提出年度工作計劃后，由業主代表審議并表決通過。通過后的工作計劃將作為業主代表大會考察業主委員會工作是否盡力，是否按時完成任務的依據。 同時，通過《業主公約》、《業主大會議事規則》, 業主代表大會可以對業主委員會委員停職罷免，從另一方面來預防業主委員會委員不作為、失職和越權等。 現在，北京有的小區已經設立了業主代表大會制度。作者本人曾對已經實行業主代表大會的小區上地西里作過調查，他們的業主代表大會可以調動更多業主關心、參與社區工作。業主代表大會開會，除了代表參加外，一般都邀請有興趣、有時間的業主參加討論。業主可以參加討論，但對決議沒有表決權。上地西里業主委員會有9個人，監事會有3個人，業主代表27人，開會雖然不能全到，但加上旁聽的業主，每次開會總有約30人。這樣，比起只有業主委員會而沒有業主代表大會的小區，上地西里參與小區物業管理事務的業主更多。重要的是，代表們慢慢體會到，業主代表大會是業主自己當家作主的組織，通過手中的選票可以影響和決定自己小區的重要事務。 在上地西里，業主委員會的背后有業主代表大會幾十個人的支持，在與物業管理公司商談和談判時，業主委員會覺得力量強大。對物業管理公司來講，如果其主張有道理，通過業主代表大會，可以爭得更多人的理解和支持。在2006 年7月份，在業委會與物業公司就新一年物業合同談判過程中，雙方僵持不下，物業公司主動建議召開業主代表大會，將談判情況及物業管理公司的難處與業主代表溝通，希望征得業主代表的理解。業主委員會接受了物業公司的建議，召開了業主代表、業主委員會、物業公司三方會議, 對合同的談判進程起到了促進作用。