上海律师_欧美日韩中文字幕在线观看_上海法律咨询_欧美日韩中文字幕在线播放_律师在线咨询网站_欧美日韩中文字幕在线_上海律师事务所-沪律网

[摘要]市場經濟的發展而產生的房屋商品化改革和單位體制的解體，激發了產權意識以及共同利益的訴求，業主需要借助一定的社區自組織來滿足自身需求，業主委員會應運而生。當前，我國業主委員會必須處理與社區主要治理主體之間的三個關系，但是由于現存的三大焦點問題，業主委員會的運行受到了一定的阻礙。因此，本文在客觀分析當前社區業主委員會現狀的基礎上，探索城市業主委員會治理的變遷方向，提出合作主義視野下的中國城市社區業主委員會治理模式的選擇及其實施路徑。 一、我國城市業主委員會的法定權利及其作用　　根據相關政策規定，居住小區已經交付業主使用，并且入住率達到50%以上時，應當在相關職能部門的指導下建立業主委員會。因此，在我國東部一些經濟速度發展相對快的省市，業委會相繼成立，成為社區的一道風景線。業委會是溝通業主和物業服務公司的橋梁，代表和維護著房地產產權人、使用人的合法權益。它是業主與物業服務公司的中間人，負責代表業主選擇物業服務公司；同時，它也是協調人，負責收集業主意見與建議，掌握業主對物業治理方面的動態利益信息，并了解物業服務公司的運行情況，當業主與物業服務公司產生矛盾時，需要對此加以調解；此外，業委會還是監督人，負責監督物業服務公司的工作落實情況，對物業服務企業進行檢查和監督。　　二、當前我國業主委員會治理存在的問題：三大關系與三個焦點　　隨著房屋產權私有化程度的不斷深入與公民參與意識的日益增強，街道辦、居委會、業委會、物業服務公司和業主構成了新型的城市社區治理結構，成為五大主要治理主體。　　街道辦是市轄區和不設區的市的派出機構；業委會是在特定的物業治理區域內，代表全體業主實施自治管理的組織；物業服務公司是受聘于業主、提供小區物業服務的專業性公司；居委會是居民實現自我管理、自我教育、自我服務的群眾性自治組織；業主則是物業治理區域內的購房者，享有房屋的產權。這五大治理主體在法理上具備不同的分工責任，由于街道辦在此類維度上主要借助居委會來體現自身功效，由此，以業委會為中心，五大治理主體結成了三大關系，并在實際操作中折射出三個焦點問題。　　1.三大關系　　業主委員會與街道辦和居委會的關系　　根據兩個主體的不同功用定位，業委會的目標服務群體是住宅小區的業主，維護著小區業主的利益；而居委會的服務對象是全體社區居民，保障全體社區居民的利益。二者都圍繞著構建和諧社會、推進城市建設、創建優美居住環境、塑造文明社區、提高居民生活質量展開工作，均是居民利益的代表，維護著居民的合法權益。　　然而，在實際操作中，由于缺乏具體的責任分工，業委會與居委會在許多職能上存在著重合之處，這在無形中為業委會的獨立發展設置了障礙。當業主與物業服務公司發生矛盾時，從職能上區分，業委會與居委會都有權介入協調，這就容易出現三種情況。第一，兩方均推托不予承擔這項責任，出現推諉現象，導致社區事務陷入拖沓處理階段。第二，兩方都采取介入，但未能把握好各自工作的側重點，缺乏交流，進而產生內耗，浪費資源卻事倍功半。第三，兩方均采取介入，但是對問題的解決效果存在差異。居委會和業委會中的一方在處理這一問題上具備較高的能力，另一方面則處于弱勢，久而久之，業主便會較為信任強勢方而忽視弱勢方。績效的差異，容易導致兩方產生矛盾。尤其當居委會承接了許多街道辦下派的任務，較難為業主的利益奔波往來時，這就使得業委會與居民之間的關系緊密度優于居委會，業委會便能夠獲取較多的社會資本。一旦業委會成員強勢武斷，在一些問題上與居委會意見不統一，依靠著業主的支持便能夠贏得更多的話語權，給居委會施加一定程度的壓力，這類業委會與居委會之間的關系便與法律所賦予居委會的優先權有所沖突。　　此外，當業委會與物業服務公司出現摩擦時，居委會應當協調兩方關系，化解矛盾，努力促成兩者達成共識。但是，如果在居委會的作用下仍然無法促使業委會與物業服務公司的和解，則居委會在社區治理中將處于較為尷尬的角色狀態。　　業主委員會與物業服務公司的關系　　千差萬別的社區自身條件使業主對物業服務具備不同的需求度和滿意度，同時業委會與物業服務公司的各自行為邏輯也為這兩個主體的有效配合造成一定的障礙。第一，現實情況中，物業服務公司很少由業委會選聘，這便使得物業合同有時很難有效約束物業服務公司，削弱了業委會的監督效力。第二，當物業服務難以滿足業主需求時，業委會便陷入兩難窘境。有些物業服務公司忽視業主的權益，不能嚴格按合同、制度辦事，服務質量和服務態度很難使業主滿意，但是業委會卻難以解聘這類物業服務公司。一方面由于業委會不具備獨立的民事行為能力，加上物業合同條款過于粗線條，甚至物業合同本身有利于物業服務公司時，業委會很難通過法律途徑解決糾紛。另一方面，業委會不敢輕易解聘物業服務公司。根據當前的法律規定，當物業服務質量欠佳時，業委會有權解聘物業服務公司，但是在解聘之后，原物業服務公司無須繼續為物業治理區域提供服務。所以，在業委會尋找新的物業服務公司期間，社區會出現一段物業治理真空期，業主的物業需求完全被擱置，造成比原物業服務公司負責提供服務時更負面的狀態，這迫使業委會對物業服務公司作出妥協與讓步。第三，業委會過分挑剔物業服務公司。有一些業委會成員對物業服務提出了過高的要求，令市場化運營的物業服務公司承受較重的經濟負擔，導致兩者難以有效合作。第四，業委會與物業服務公司串謀，侵吞物業維修基金。業委會與物業服務公司由個體組成，經濟人趨利避害的本性會使得一些成員通過合謀騙取物業維修基金，損害業主權益。　　業主委員會與業主的關系　　根據現行法律規定，業委會的設置通常有3種途徑：一為業主自行選舉；二為開發商組織籌辦；三為小區前期物業管理組織籌辦。有些開發商和前期物業服務公司出于自身利益考慮而不愿意組建業委會，則業委會的誕生惟有依靠業主的自發行為方可得以組建。但是，我國民眾慣有的定向思維使得許多業主并不會主動進行選舉，于是業委會始終難以浮出水面。即使組建了業委會，民主意識的缺乏使得業主與業委會之間存在較大的心理距離，導致業主對業委會的日常事務漠不關心，在下一屆業委會的選舉時采取棄權態度。也有一些具備維權意識的業主則較少具有民主運行意識，一味地想滿足自身利益，不顧他人感受和需求，甚至打壓其他群體，尤其當物業治理區域內業主結構差異較大時，業主之間存在諸多不同的偏好，使得業委會內部幫派林立。