上海律师_欧美日韩中文字幕在线观看_上海法律咨询_欧美日韩中文字幕在线播放_律师在线咨询网站_欧美日韩中文字幕在线_上海律师事务所-沪律网

隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展和住房建設(shè)、分配、管理制度改革的不斷深化，物業(yè)管理于20世紀(jì)80年代開始在沿海地區(qū)興起，自90年代中期后逐漸輻射至全國各大中城市。1994年4月國家建設(shè)部正式出臺第33號令《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》，1998年7月國務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)的通知》，明確要求“加快改革現(xiàn)行的住房維修、管理體制，建立業(yè)主自治與物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)管理相結(jié)合的社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理體制”。在各級政府的有力支持和推動下，我國的物業(yè)管理事業(yè)取得了較大的發(fā)展，目前我國物業(yè)管理企業(yè)已超過20000家，從業(yè)人員達(dá)200多萬人，從地域上呈現(xiàn)自東向西、由南往北的發(fā)展態(tài)勢；從管理覆蓋面上已基本形成由新建商品房住宅小區(qū)向黨政機關(guān)企事業(yè)單位生活區(qū)，由住宅區(qū)向?qū)懽謽恰⑸虉觥⒐I(yè)園區(qū)等其他類型物業(yè)穩(wěn)步推進(jìn)的發(fā)展格局。物業(yè)管理在我國還是個新生事物，起步時間不長，其產(chǎn)生、發(fā)展、成熟需要有一個較長時期的過程：對物業(yè)管理運作體制的外部條件、內(nèi)在規(guī)律的理論研究也不夠深入、系統(tǒng)和全面，這就決定了我國物業(yè)管理的立法工作遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后于實踐發(fā)展的現(xiàn)實狀況。目前，我國唯一的國家級物業(yè)管理法規(guī)是1994年發(fā)布的國家建設(shè)部33號令《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》，其立法層次僅屬于行政規(guī)章，效力、地位均低于法律、行政法規(guī)和地方性法規(guī)，其內(nèi)容也不夠完善、具體，已無法適應(yīng)物業(yè)管理發(fā)展實際需要。從各地的情況看，1994年6月深圳市人大制定了《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》，是全國第一個物業(yè)管理地主性法規(guī)，之后上海市、青島市和廣東省等地人大相繼制定了本地的物業(yè)管理地方性法規(guī)，而全國其他地市則大多以政府規(guī)章的形式出臺了本地的物業(yè)管理規(guī)范性文件。廣西物業(yè)管理的立法工作尤為滯后，至今還沒有自治區(qū)一級物業(yè)管理法規(guī)。南寧市于1995年出臺了《南寧市住宅區(qū)物業(yè)管理暫行辦法》，1997年經(jīng)修改升格為南寧市政府第18號令《南寧市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法》。盡管各地在物業(yè)管理立法工作中都作了不同程度的努力，但由于各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、物業(yè)管理發(fā)展水平不平衡，加上立法水平、立法力度參差不齊，致使各地人民法院在審理日益增多的物業(yè)管理民事法律糾紛案件時面臨著缺乏明確的法律依據(jù)的窘境。不然，即便如此我們也不能說物業(yè)管理無法可依。因為物業(yè)管理作為市場經(jīng)濟(jì)中的一種民事活動，與其他民事活動相比，既有普遍性又有特殊性。事實上，從各地的司法實踐來看，不少法院也是依據(jù)《民法通則》、《合同法》、《消費者權(quán)益保護(hù)法》等法律、法規(guī)對一些具有一般民事糾紛普遍性特點的物業(yè)管理民事案件做出了公正的判決。《中華人民共和國民事訴訟法》第四十九條規(guī)定：“公民、法人和其他組織可以作為民事訴訟的當(dāng)事人。”《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉若干問題的意見》第四十條規(guī)定：“民事訴訟 法第四十九條規(guī)定的其他組織是指合法成立、有一定的組織機構(gòu)和財產(chǎn)，但又不具備法人資格的組織。”業(yè)主委員會既非自然人，也非法人，應(yīng)歸屬于其他組織，它具備了其他組織的幾個必要條件：1、合法成立。建設(shè)部33號令《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》第六條：“住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)成立住宅小區(qū)管理委員會。管委會是在房地產(chǎn)行政主管部門指導(dǎo)下，由住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人選舉的代表組成，代表和維護(hù)住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人的合法權(quán)益。”南寧市政府18號令《南寧市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法》第六條規(guī)定：“住宅區(qū)交付使用且入住率達(dá)到50%以上時，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)在物業(yè)管理主管部門指導(dǎo)下，及時組建住宅區(qū)物業(yè)管理委員會。管委會住宅區(qū)首次住戶大會或住戶代表大會選舉或協(xié)商推舉產(chǎn)生。管委會應(yīng)當(dāng)自成立之日起15日內(nèi)物業(yè)管理行政主管部門辦法登記。”第七條規(guī)定：“管委會代表住戶的利益，維護(hù)住戶的合法權(quán)益，管委會在物業(yè)管理主管部門的指導(dǎo)下，負(fù)責(zé)制定管理委會章程，選聘物業(yè)管理企業(yè)，對物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行檢查和監(jiān)督，協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理工作”。以下兩個行政規(guī)章充分說明業(yè)主委員會是在行政主管部門指導(dǎo)下組建，并取得批準(zhǔn)成立的合法組織。2、一定組織機構(gòu)。《南寧市住宅區(qū)物業(yè)管理委員會組織管理暫行辦法》第十條：“管委會委員一般為5至15人，具體數(shù)額可由住戶大會或住戶代表大會根據(jù)住宅區(qū)規(guī)模確定，但必須是單數(shù)。管委設(shè)主任1人，副主任1至2人，由管理委員選舉或推舉產(chǎn)生。管委會可邀請2棗3名住宅區(qū)所在地街道辦事下或居民委員會、派出所的代表擔(dān)任管委會顧問。”3、有一定的財產(chǎn)。業(yè)主委員會財產(chǎn)生要來源于以下三個部份：(1)物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施、設(shè)備和物業(yè)管理辦公、經(jīng)營用房及由此產(chǎn)生的收益(如停車場收費、樓頂廣告牌位租金等)。以上物業(yè)及其收益由業(yè)主委員代表全體業(yè)主進(jìn)行監(jiān)督管理。(2)住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金。(3)業(yè)主委員會的辦公活動經(jīng)費。與計劃經(jīng)濟(jì)年代由政府或企事業(yè)單位采用行政手段進(jìn)行的傳統(tǒng)房產(chǎn)管理相比，物業(yè)管理作為社會主義市場經(jīng)濟(jì)條件下產(chǎn)生的一種新型管理服務(wù)體制，其最基本的特點是業(yè)主自治自律與物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一專業(yè)化管理服務(wù)相結(jié)合。業(yè)主自治自律包含兩個方而，首先、業(yè)主物業(yè)的所有人，對所擁有物業(yè)享有占有、使用、收益、處分的權(quán)利，同時也必須承擔(dān)出資對物業(yè)進(jìn)行必要的管理、維護(hù)的義務(wù)。在此基礎(chǔ)上，業(yè)主享有選聘、監(jiān)督物業(yè)管理公司的權(quán)力和對重大物業(yè)管理問題的決策權(quán)力，這就是業(yè)主自治。其次，在共同使用物業(yè)的過程，單個業(yè)主的利益不可避免地會與全體業(yè)主的共同利益發(fā)生一些矛盾，這就要求單個業(yè)主從維護(hù)全體業(yè)主共同利益的原則出發(fā)調(diào)整、約束自己的行為，這就是業(yè)主自治。業(yè)主委員會是廣大業(yè)主實現(xiàn)業(yè)主自治自律的前提和關(guān)鍵，其主要原因有：(一) 業(yè)主委員會是整合廣大業(yè)主的共同意愿，維護(hù)廣大業(yè)主合法權(quán)益的有效組織形式。(二) 有利于明確業(yè)主與物業(yè)管理公司之間的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系。(三) 有利于促進(jìn)形成物業(yè)管理市場競爭機制。由此可見，沒有業(yè)主委員會，缺少了物業(yè)管理的主體，物業(yè)管理也失去了生存和發(fā)展基礎(chǔ)，也就談不到發(fā)揮物業(yè)管理新體制和市場機制的作用和效能。因此建立業(yè)主委員會，明確業(yè)主委員會的法律地位，是我國建立業(yè)主自治與物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)管理相結(jié)合的新體制的基礎(chǔ)，也是培育和規(guī)范物業(yè)管理市場的必然要求。