加強和諧小區(qū)的建設(shè)，業(yè)主委員會的重要性是毋庸置疑的，但是在不少人的心目中，業(yè)委會似乎是與義務(wù)奉獻掛上等號的，業(yè)委會的運作是否需要運作經(jīng)費呢？如果有，應(yīng)該從哪里支出，又用在哪里呢？不久前，在上海業(yè)偉業(yè)主咨詢有限公司就舉辦了一次別開生面的“業(yè)主委員會運作經(jīng)費” 研討會。 “津貼該拿”意見占上風 在比較傳統(tǒng)的觀念中，似乎業(yè)委會就意味著義務(wù)性的工作，時運苑業(yè)委會主任金龍也贊同這一觀點。他認為，業(yè)委會的經(jīng)費有兩個方面，其一是業(yè)委會平時的培訓、開會等不可或缺的程序，這些沒有辦法不開支；其二就是主任的津貼。不管是不是應(yīng)該拿，業(yè)委會主任要拿業(yè)主的錢都很難，所以該小區(qū)把本來準備寫進議事規(guī)則的主任津貼又進行了修改，認為業(yè)委會不拿這份津貼更好，這樣精力多的時候就多做，工作忙的時候也可以少做一些。而如果業(yè)委會成員拿錢了就必須把事情做好，從這一角度來說，現(xiàn)在的義務(wù)勞動反而更有利。 而與會的更多的業(yè)委會成員則另有想法——共富新村富康園小區(qū)業(yè)主委員會主任鐘鶴年就提出，拿不拿津貼，其實是小事，但如果沒有津貼的約束，也許會造成業(yè)委會想干就干，不想干就不干的錯誤認知。業(yè)委會形同虛設(shè)，這是與設(shè)立業(yè)主委員會，盡最大的職責保護業(yè)主利益的原則相悖的。 常興家園業(yè)委會的運作經(jīng)費都來自于維修基金利息、小區(qū)停車費及小區(qū)中的一些額外收入如電梯里的廣告收入等等。該小區(qū)業(yè)委會副主任黃華茂介紹說，雖然業(yè)委會主任、副主任拿津貼，但都要事先通過業(yè)主大會討論通過，并張榜公布。他認為，通過業(yè)委會的努力工作，能夠管理好小區(qū)的資產(chǎn)，并且為小區(qū)創(chuàng)收。除了業(yè)委會的運作經(jīng)費外，創(chuàng)收的費用會全部加入到維修基金里，讓業(yè)主知道業(yè)委會為小區(qū)創(chuàng)收不是為了自己，而是為了全體業(yè)主的利益。所以只要業(yè)委會把創(chuàng)收的收入歸還給業(yè)主，業(yè)主就會理解，業(yè)委會的工作也會相對好做。業(yè)主委員會必須要創(chuàng)收，沒有創(chuàng)收就無法運作下去。 而浦東北蔡華佳花園業(yè)委會秘書胡松濤則認為，業(yè)委會上任以后就要代表業(yè)主精心管理，使物業(yè)公司能夠管理好小區(qū)，使業(yè)主所繳的物業(yè)管理費物有所值，這比業(yè)委會拿不拿津貼要重要得多。為了以后的業(yè)委會做好榜樣和打好基礎(chǔ)，完全按市場化的理念為今后的業(yè)委會建造一個平臺，華佳花園是通過業(yè)主大會決定業(yè)委會要拿津貼的，而且這一決議是全體通過，沒有任何異議。業(yè)委會每個星期都值班，而且還組織一些晚會之類的活動，搞活小區(qū)氣氛，豐富業(yè)主的生活。在費用方面，規(guī)定好運行費在多少范圍內(nèi)業(yè)委會主任簽字就可以，若達到一定數(shù)量則必須開業(yè)主大會。所以，經(jīng)費運行方面有沒有困難，關(guān)鍵是看看小區(qū)業(yè)委會是不是要用經(jīng)費使小區(qū)的物業(yè)管理更有效和令人放心，為業(yè)主創(chuàng)造一個安靜、舒適的生活環(huán)境。這樣業(yè)委會成員也能認識到自己的價值。 淞虹公寓業(yè)主委員會主任顧偉成同時還是上海實誠物業(yè)管理有限公司總經(jīng)理，由于身兼兩職，對于經(jīng)費問題就更有感觸。他認為，不拿經(jīng)費并不等于就能做好業(yè)委會的工作。“即使規(guī)定業(yè)委會不拿經(jīng)費，想鉆到業(yè)委會干壞事的人，到最后會鉆進來，想方設(shè)法地來動用維修基金。所以現(xiàn)在做業(yè)委會，重要的是形成一個良好制度，并一直延續(xù)下去，為以后的工作鋪好道路。制度好壞人也難干壞事，制度不好好人也要干壞事。建立一整套的好的制度，在為全體業(yè)主做好工作的前提下，業(yè)主委員會的勞動，付出成本絕對該有回報?！?業(yè)委會經(jīng)費合理合法 上海業(yè)偉業(yè)主咨詢服務(wù)有限公司總經(jīng)理劉生敏指出，任何小區(qū)都是“值錢”的，一草一木都屬于全體業(yè)主所有，即使是售后公房也會有地面停車費。業(yè)主委員會作為業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，其運作經(jīng)費可以理所當然地由小區(qū)公共收益承擔。 討論業(yè)主委員會是否該有運作經(jīng)費的問題，關(guān)鍵是對于物業(yè)管理的觀念需要轉(zhuǎn)變。首先，物業(yè)管理的主體是業(yè)主而并非物業(yè)公司，業(yè)主委員會要聽物業(yè)公司的話來使用經(jīng)費，是本末倒置。而業(yè)主進行物業(yè)管理的組織形式是業(yè)主大會，不是每個業(yè)主都說了算，必須是業(yè)主大會決定，包括這里所談的業(yè)主委員會經(jīng)費、維修資金的管理、要不要物業(yè)公司等，都應(yīng)由業(yè)主大會說了算。 至于有的小區(qū)說業(yè)主委員會沒有錢，是最大的誤區(qū)。因為業(yè)主是小區(qū)的主人，業(yè)主交的物業(yè)管理費都屬于業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)——業(yè)委會的管理，請物業(yè)公司提供什么樣的服務(wù)，收多少費，都是由業(yè)主大會決定的。業(yè)主委員會的經(jīng)費也是業(yè)主大會決定的。物業(yè)公司收物業(yè)管理費只是代收，國務(wù)院《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，物業(yè)管理費也可以交給業(yè)主委員會。而小區(qū)的公共收益主要用于補充維修資金，也可以用于業(yè)主大會。 物業(yè)管理的根本目的是維護公共利益，維護業(yè)主的整體利益，并非是維護某一個業(yè)主、某一時期的業(yè)主或者某幾棟樓內(nèi)業(yè)主的利益，這一點與物業(yè)公司的物業(yè)管理服務(wù)活動是一種純商業(yè)行為，是市場行為有所不同。包括經(jīng)費在內(nèi)，業(yè)主大會不需要、也不可能把所有的意見統(tǒng)一起來，只要進行公開表決就可以了。因為公開透明的制度，會防范不良事件的發(fā)生。 根據(jù)《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》，業(yè)主委員會運作經(jīng)費由業(yè)主大會決定。可以從停車費、廣告費等公共收益中提，也可以從物業(yè)管理費中提取，所以業(yè)主委員會提供服務(wù)收費完全可以理直氣壯。但要建立一個制度讓業(yè)主委員會分工明確，有明確的責任人。比如花了錢，就要有人敢拍著胸口來負責。業(yè)主委員會主任應(yīng)該有負責的精神。 業(yè)主大會可作決策 搜狐網(wǎng)有一個調(diào)查，問“應(yīng)不應(yīng)該在繳納物業(yè)管理費之外，再繳納一點費用作為業(yè)主委員會的經(jīng)費？”結(jié)果是選同意的占５７．３％，不同意的占４２．７％。 劉生敏認為，業(yè)主都交了物業(yè)管理費，物業(yè)管理費就是用于小區(qū)管理的，業(yè)主委員會就是來管理小區(qū)的，其經(jīng)費理所當然在物業(yè)管理費中承擔，為什么要額外繳納業(yè)委會的經(jīng)費呢？業(yè)委會的運作經(jīng)費不要動用維修資金，也可以不動用小區(qū)的公共收入，完全可以直接從物業(yè)管理費中提取。國外的業(yè)主委員會都是以非贏利形式在運作，多數(shù)情況下，物業(yè)管理經(jīng)費與業(yè)主委員會運作經(jīng)費是一體化管理的，也就是說業(yè)主委員會的運作經(jīng)費往往就是物業(yè)管理費用，或者說就是物業(yè)管理費的一部分。 他還指出，杭州市１９９７年就規(guī)定了業(yè)委會的經(jīng)費可以從物業(yè)管理費中提取１％。北京市在也有這方面的規(guī)定，可以從物業(yè)管理費中提?。常ブ粒担プ鳛闃I(yè)委會的活動經(jīng)費，成都則正在考慮在物業(yè)管理費中提?。保埃プ鳛闃I(yè)委會的活動經(jīng)費。而即使沒有法規(guī)文件規(guī)定，業(yè)主大會也是可以決定的，因為國務(wù)院《物業(yè)管理條例》已經(jīng)明確了業(yè)主大會決策這個制度。假使是業(yè)主大會決定物業(yè)管理費中１００％作為業(yè)委會的活動經(jīng)費，也是業(yè)主委員會自治管理的一種體現(xiàn)。事實上，有很多小規(guī)模的小區(qū)或者售后房小區(qū)因為收費比較困難，物業(yè)公司不肯接手，完全可以由業(yè)主委員會自己管理。應(yīng)該認識到，住宅小區(qū)會擁有一定的商業(yè)價值，因為商家的客源，也就是所有人都住在小區(qū)，無論窮人、富人都會回家。小區(qū)必然會成為商家的必爭之地，業(yè)委會要樹立信心，為全體業(yè)主有效管理大家的小區(qū)。
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