李文投訴反被逐事件引發物業糾紛新話題
近來，李敖之女李文的官司值得關注。由于討厭鄰居某歌星家的三只大狼狗多次向物業公司投訴，最后卻被物業公司以“影響鄰居生活和居住環境，激起業主憤怒”的理由中止租約下了逐客令。李文不服而委托律師打官司。
鄰居間的糾紛在所難免，這種糾紛不是物業服務合同解決得了的，而是要靠業主之間規范解決。為此，市小區辦有關負責人接受記者專訪就我市相關示范文本和百姓關心的一些問題做出闡釋。
■為什么要制定兩類公約？
制定《業主公約》和《業主臨時公約》的目的在于明確業主在物業使用、維護、管理過程中的行為規則。公約要求全體業主共同遵守，具有法律效力，是全體業主自我約束的主要文件。
■“業主公約”和“臨時公約”的區別？
《業主公約》和《業主臨時公約》有一同三不同。一、簽訂時間不同，《臨時公約》是買房人在簽購房合同時簽的文件，在簽訂《商品房買賣合同》的同時，還約定物業管理服務價格、服務內容和質量，也就是說在房屋買賣時就通過簽訂公約和買賣合同，明確了入住后物業管理的有關事項；《業主公約》則是在召開業主大會后簽訂；二、制定方不同，《業主公約》是業主大會制定的，《臨時公約》是開發商制定的。三、適用階段不同，《業主公約》適用于業主大會后，有三分之二以上的人通過就可以了，《臨時公約》適用于業主大會前。兩個《公約》的內容基本相同，都是物業使用管理的義務，業主的共同利益權利以及違反公約要承擔的責任。
■《公約》包含哪些內容？
《公約》是對全體業主的約束，違反公約要承擔相應的義務。新的商品房買賣合同示范文本主要增加了確保買房人仔細閱讀業主臨時公約等約定，因而具有法律效力。而簽訂《公約》的目的就是為了避免糾紛。
公約的主要內容包括物業的使用、維護和管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反公約應當承擔的責任等。
受小區差異性決定，《公約》要根據具體物業來制定。但總的來說它包含物業使用和維修、物業費用繳納、違約責任和違約糾紛的解決等方面內容。
另外還具體規定了業主的權利與義務。養寵物的規定，應遵守《北京市養犬管理規定》及有關法律法規的規定等。
■開發商訂立有利于自己的《臨時公約》怎么辦？
由于《臨時公約》是開發商單獨制定的，有可能添加有利于自己的條款。但《臨時公約》明確一條：《臨時公約》不得侵害業主的合法利益，否則視為無效。
■小區出車禍怎么辦？
現在公約示范文本規定，機動車在住宅區內行駛時速應低于5公里，違反公約造成其他業主、使用人人身傷害或財產損失的應負賠償責任。受害人可以根據公約上訴要求賠償。
■鄰居家養大狗怎么辦？
關于養狗問題，《公約》這樣規定，業主應遵守《北京市養犬管理規定》及有關法律法規的規定，即時清理寵物糞便，乘坐電梯的，應當避開乘梯的高峰時間。如果小區2/3的業主反對養狗或反對養大狗，可以通過召開業主大會將規定補充到《業主公約》中。
■鄰居打麻將噪聲大怎么辦？
鄰居甲通宵打麻將，吵得鄰居乙無法入睡轉而向物業投訴。物業勸說鄰居甲放低音量，但鄰居甲認為是鄰居乙患有神經衰弱，而且愛多事，并非甲方過錯。《公約》范本沒有具體規定。但業主大會可以參照有關國家文件，制定適應小區的噪聲條款。如晚10：00-早6：00不應聽到大于40分貝的噪聲。
■李文被逐事件該如何解決？
負責人認為，李文事件關鍵在于小區《業主公約》是如何規定的。如果《公約》沒有不準養大狗、不準養雞、不準吊嗓子等規定，那么李文的申訴缺乏法律依據。另一方面，《公約》針對的是業主，對于出租人的規定是這樣的：業主在轉讓或出租其擁有的物業時，應當要求新業主和承租人承諾遵守公約。李文本身是租戶，她可以委托房東維護自己的權益。而據了解，下逐客令的物業公司就是李文的房東。
