一、房地產(chǎn)商簽發(fā)入住通知前，應規(guī)矩地做好那些工作?
1.關于交樓要房地產(chǎn)商出示“大房產(chǎn)證”或政府發(fā)的“入住許可證”問題
在建設部新的《房屋買賣合同示范文本》中確實有這種選擇，不過選擇并不是必須，北京的購房人想作這種選擇，目前還不現(xiàn)實。
2.北京交樓標準隨著《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》正式實施變得明確，該辦法第五十條明確規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)交付預售商品房，應當符合下列條件：(一)取得建筑工程竣工驗收備案表;(二)取得商品房面積實測技術(shù)報告書;(三)預售合同約定的其他交付條件。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在交付日的7日前書面通知預購人辦理交付手續(xù)的時間、地點及預購人應當攜帶的證件、文件。交付時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當向預購人出具前款規(guī)定的文件;交付住宅的，還應當同時向預購人提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。”
對于這個《辦法》中的規(guī)定，房地產(chǎn)商可能會用法規(guī)有時效進行搪塞，遇到這種情況，業(yè)用依據(jù)法律法規(guī)和政府規(guī)范性文件。
(1)對于北京交樓的第一個標準：房地產(chǎn)商取得《建筑工程竣工備案表》，這是國家強制性要求。我國的《合同法》、《建筑法》、《城市房地產(chǎn)管理法》都規(guī)定了建筑工程竣工經(jīng)驗收合格后，方可交付使用;未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。而我國目前規(guī)定的房屋經(jīng)過驗收和驗收合格的標志是取得《建筑工程竣工備案表》。因此，不管購房人和房地產(chǎn)商在買房合同中是否約定將房地產(chǎn)商取得《建筑工程竣工備案表》作為交房條件，房地產(chǎn)商交房時都應提供。
(2)對于北京交樓的第二個標準：房地產(chǎn)商取得商品房面積實測技術(shù)報告書，按北京市國土資源和房屋管理局關于《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》實施意見規(guī)定：
2003年2月1日后申領商品房預售許可證的項目及尚未開始銷售的商品房現(xiàn)房項目，房地產(chǎn)商在“商品房交付時，應向每個購房人提供《商品房面積測繪技術(shù)報告書》”。
2003年12月1日前已經(jīng)取得商品房預售許可證的、未進行預售面積測繪的，竣工后的實測應提供商品房共用建筑面積分攤情況的說明文件。
屬于商品住宅的，說明文件的內(nèi)容應當與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在預售商品住宅之前公示有資質(zhì)的測繪單位出具的商品房預售面積測繪技術(shù)報告書和下列分攤情況：(一)被分攤的共用部位的名稱、用途、所在位置、面積;(二)參與分攤共用建筑面積的商品房的名稱、用途、所在位置、面積、分攤系數(shù);(三)不分攤的共用部位的內(nèi)容一致;書面征得受影響的預購人同意，并取得規(guī)劃行政主管部門的批準變更建設工程規(guī)劃許可證內(nèi)容，致使分攤的共用建筑面積情況發(fā)生變更的，還應當提供相應的批準規(guī)劃變更的文件。未公示商品房預售面積測繪技術(shù)報告書和分攤情況的，在12月1日起應當予以公示，公示的內(nèi)容應當與已預售的商品房預測和分攤情況相一致。
(3)北京交樓的第三個標準：依據(jù)購房合同中房地產(chǎn)商對供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套設施的交付承諾。
(4)房地產(chǎn)商交付住宅的，還應當同時向預購人提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書，這一點建設部在2001年6月1日開始實施的《商品房銷售管理辦法》中明確要求。
二、購房人在接到入住通知后，應做些什么?
1.可按通知上約定的日期前往收房，收房時，首先檢查房地產(chǎn)商提供的文件是否符合上述要求，《竣工備案表》上有沒有建委同意備案的章(竣工備案已改由建委工程質(zhì)量管理處負責)，然后對要接收的房屋進行實地驗收。
2.在與房地產(chǎn)商交接鑰匙前應注意以下問題：
(1)檢查入住的房屋是否是自己所購買的房屋，如與購房合同、附件及補充協(xié)議不符，入住前要向房地產(chǎn)商提出，重新核對并進行更換;
(2)面積發(fā)生誤差應在入住前根據(jù)合同的約定向房地產(chǎn)商提出自己的主張;
(3)自己對房屋質(zhì)量進行檢查，如發(fā)現(xiàn)結(jié)構(gòu)問題，應在入住前向房地產(chǎn)商提出，并向政府有關部門反映;如發(fā)現(xiàn)非結(jié)構(gòu)性問題，應和房地產(chǎn)商交接時如實做好書面記錄，并要求房地產(chǎn)商書面承諾在一定的期限內(nèi)進行維修;
(4)按購房合同、附件及補充協(xié)議的約定對房屋內(nèi)的設備進行清點，檢查水、電、氣、熱等設備完好程度及使用狀況，如有不符或缺損，應在交接時要求房地產(chǎn)商在交接清單上注明，并要求房地產(chǎn)商書面確認具體更換和配齊的日期;
(5)對房地產(chǎn)商提供的物業(yè)交付核驗單或交屋單中無法確定的事項，應注明“暫不清楚”或“無法認定”，并由雙方在注明處簽字或蓋章。
