1、出租人出賣出租房屋，是否需要承租人同意？
張某租了李某的房子，并與李某簽訂了一份租房協(xié)議，租期為兩年，租金3000元/月。在承租期內(nèi)，出租人李某想要將這房子賣掉，要不要承租人張某同意呢？
根據(jù)《合同法》第二百三十條規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。這種情況下，李某賣房不需要經(jīng)過張某的同意，但應(yīng)當(dāng)通知張某。
2、出租人出賣出租房，承租人在同等條件下可以優(yōu)先購(gòu)買
張某租了李某的房子，并與李某簽訂了一份租房協(xié)議，租期為兩年，租金3000元/月。在承租期內(nèi)，李某想賣掉該套房子，正好李某的妹妹想買。在價(jià)格、付款條件、付款期限等都談清楚的時(shí)候，租房人張某得知該情況時(shí)明確表示，在同等條件下，他愿意買這房子。李某的妹妹不愿意了，親妹妹不賣，難道賣給外人嗎？
根據(jù)《合同法》第二百三十條規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。”
《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二十一條規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他損害承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)情形，承租人請(qǐng)求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任，人民法院應(yīng)予以支持。但請(qǐng)求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。”。
現(xiàn)在張某明確表示愿意在同等條件下愿意購(gòu)買該房子，李某還真不能將房子賣給自己的親妹妹呢。否則，李某可能要承擔(dān)賠償責(zé)任的。
3、優(yōu)先購(gòu)買權(quán)受到限制的情形有哪些？
①共有人優(yōu)先購(gòu)買。共有人主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的時(shí)候，共有人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)優(yōu)于承租人，承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)不能對(duì)抗共有人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。因共有人對(duì)房屋擁有的是所有權(quán)，即使是按份共有，對(duì)外而言，每個(gè)共有人也都是房屋的所有權(quán)人。
②出租人基于特殊身份出賣租賃物。如果是特殊人身關(guān)系的人與賣方建立買賣關(guān)系，與其他普通買賣關(guān)系不同，因?yàn)橐紤]身份關(guān)系。即僅僅是基于這種特殊的身份關(guān)系，出租人才會(huì)給出較優(yōu)惠的出賣條件。沒有這些特殊的身份，出租人就不會(huì)給出這樣的出賣條件，也就不存在承租人同等條件下的優(yōu)先購(gòu)買問題。
③租賃物以特定方式發(fā)生權(quán)屬變化。出租人將房屋贈(zèng)與他人的，房屋被強(qiáng)制征收、征用的，以及房屋被強(qiáng)制執(zhí)行等等。
4、房屋優(yōu)先購(gòu)買權(quán)被侵害，如何維權(quán)？
房屋的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，一般因房屋租賃合同，存在房屋共有人等情形而存在，若出租人轉(zhuǎn)讓房屋給第三人，侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，承租人請(qǐng)求判決其與出租人在與第三人同等條件下成立房屋買賣合同關(guān)系，出租人為其辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，經(jīng)審查承租人購(gòu)買房屋的意思表示真實(shí)，且具備合同履行能力的，法院可以支持其訴訟請(qǐng)求，并判決承租人在合理期限內(nèi)依同等條件支付房屋價(jià)款，但法律、司法解釋另有規(guī)定的除外。法院在審理過程中可以根據(jù)案件實(shí)際情況要求承租人提供相應(yīng)的擔(dān)保以證明其具備合同履行能力。
