【基本案情】
劉先生與樂家公司簽訂一份房屋租賃合同，約定樂家公司將其代理的401號房屋出租給劉先生居住，房屋建筑面積78平方米，租賃期限一年，租金每月5000元。合同簽訂后，劉先生向樂家公司支付了約定費用后入住房屋。入住后不久，劉先生經查詢發現401號房屋面積只有67.7平方米，遂與樂家公司交涉要求減少租金。遭到拒絕后，劉先生向樂家公司發出律師函，要求終止合同并退還多收租金。隨后，劉先生搬離訴爭房屋。后雙方協商未果，劉先生訴至法院，要求解除合同，樂家公司退還其房租、中介費等相應費用，賠償其違約金1萬元及搬家費用等實際損失。
【法院裁判】
法院認為，專業的房地產中介機構，應當知道房屋的實際面積。劉先生作為普通的自然人，無法推定其在看房時有能力看出房屋面積不足78平方米。樂家公司在與劉先生締約時，兩項面積存在較大差距，明顯不符合合同約定。法院最終判令解除雙方租賃合同，樂家公司返還劉先生多收的租金等相應費用，并支付劉先生違約金1萬元，賠償其搬家費等實際損失。
【法官說法】
房屋租賃合同履行過程中，如果租賃房屋的租金數額與租賃面積直接相關，那么承租人以合同約定面積與實際面積不符為由，要求出租人承擔減付租金等違約責任的，法院予以支持;如果租賃房屋是當事人雙方認可的特定房屋，合同約定的租金標準為固定數額，出租人依約交付該特定房屋，承租人在合理期限內未提出異議，那么承租人又以合同約定面積與實際面積不符為由主張拒付、減付租金的，法院不予支持。
