1992年實(shí)施的《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房屋租賃條例》(以下簡稱《條例》)已歷經(jīng)4次修改，如今又興起存廢之爭：認(rèn)為個(gè)別處罰條款過于嚴(yán)苛，且不符國家行政審批改革要求，一些市人大代表等建議廢止《條例》;市綜治辦等則建議保留《條例》，對代表提出的處罰過重的問題進(jìn)行修改，制定合理的處罰標(biāo)準(zhǔn)。市人大給出的處理意見為傾向廢止，時(shí)機(jī)選在居住證條例實(shí)施之后。
存廢之爭：人大代表建議廢止《條例》
“設(shè)定房屋租賃合同行政備案審批，加重了政府對市場主體及社會事務(wù)的管制和限制”
去年深圳市“兩會”期間，有人大代表認(rèn)為《條例》管控作用已經(jīng)極其有限，個(gè)別條款過于嚴(yán)苛，甚至已超出合理范疇，結(jié)合相關(guān)政策、法律規(guī)定，建議廢止《特區(qū)房屋租賃條例》。關(guān)于廢止《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房屋租賃條例》的建議也成為去年“兩會”的議案。
“設(shè)定房屋租賃合同行政備案審批，加重了政府對市場主體及社會事務(wù)的管制和限制。”市人大代表曹建社認(rèn)為，《條例》的登記備案制度在執(zhí)行中也收效甚微。《條例》原寄希望于通過房屋租賃合同登記備案，加強(qiáng)流動(dòng)人口管理，強(qiáng)化房屋使用安全等。但隨著社區(qū)管理和戶籍、消防、城管等執(zhí)法部門法治意識和執(zhí)法力度的加強(qiáng)，房屋租賃登記備案的功能已逐漸被取代。人大代表們在議案中提出，如確需保留《條例》，對《條例》中設(shè)定的行政處罰畸重問題，應(yīng)予以關(guān)注并依法進(jìn)行修正。
在近日召開的市人大常委會議上，人大內(nèi)務(wù)司法工委介紹稱，先后到市出租屋綜管辦，部分區(qū)、街道辦進(jìn)行了調(diào)研，聽取相關(guān)部門，特別是基層街道、社區(qū)工作人員的意見，并召開相關(guān)座談會。調(diào)研中，提出議案的人大代表、市法制辦和市社會科學(xué)院的有關(guān)工作人員認(rèn)為，《條例》的歷史使命已經(jīng)完成，建議廢止;市出租屋綜管辦、部分區(qū)、街道辦則建議保留《條例》，對代表提出的處罰過重的問題進(jìn)行修改，制定合理的處罰標(biāo)準(zhǔn)。
執(zhí)法困境：業(yè)主難找筆錄難做書證難取
“目前龍崗所只有7個(gè)執(zhí)法人員，而龍崗街道的出租屋有2.7萬棟，怎么管得過來”
而在南都記者的走訪調(diào)查中，出租屋綜合管理基層部門對《條例》也有反對意見。龍崗街道流動(dòng)人口和出租屋綜合管理所(以下簡稱“龍崗所”)在一份修訂建議中提到，《條例》的處罰標(biāo)準(zhǔn)過高，房屋租賃合同登記(備案)手續(xù)只是作為行政確認(rèn)類的管理方式，違反這一規(guī)定對社會危害性不大，而動(dòng)輒幾十萬元甚至上百萬元的罰款有失公允，讓出租人難以承受，也對租賃執(zhí)法工作造成極大困難。
日前，南都記者在以城中村為主的龍崗區(qū)布吉街道走訪中發(fā)現(xiàn)，在該街道一些私人出租屋比較多的城中村，這些出租的房屋多數(shù)(尤其是住宅出租屋)沒有簽訂房屋租賃合同，租金或收據(jù)填寫非常不規(guī)范，產(chǎn)權(quán)人跟收取租金的人往往不是同一個(gè)人，承租人對入住時(shí)間也不能完全確定等。
該街道一名執(zhí)法人員埋怨稱，作為管理人員，最大的難點(diǎn)在于業(yè)主難找、筆錄難做、書證難取，“執(zhí)法人員因無法取得實(shí)質(zhì)證據(jù)，而致使案件久拖不結(jié)，不但打擊了執(zhí)法人員的積極性，也嚴(yán)重影響了房屋租賃執(zhí)法的威懾力”。
此外，執(zhí)法程序相對復(fù)雜也對基層工作造成很大困擾。“一個(gè)案件從立案至結(jié)案至少要向區(qū)辦跑2-3趟，”龍崗所相關(guān)工作人員馬女士解釋說，由于沒有簡易程序，對一些證據(jù)確鑿、罰款金額不大的案件，不能直接開出行政處罰決定書，對一些外地居住的業(yè)主尤為不便。
馬女士告訴南都記者，市民前往該所辦一張租賃合同，如果承租人是育齡婦女的，要求計(jì)生證明，而商業(yè)用途的房屋需要質(zhì)檢報(bào)告，“房屋編碼資料是在我們系統(tǒng)可以查詢到，但如果合同填寫的與系統(tǒng)不符，需要到社區(qū)管理站修改”。馬女士稱，“目前龍崗所只有7個(gè)執(zhí)法人員，而龍崗街道的出租屋有2.7萬棟，共有33萬多套間，怎么管得過來”?
市民怨言：房東將交稅皮球踢給租戶
“孩子上學(xué)需要提供租賃合同，房東讓租戶自己繳納房屋租賃稅，不繳納就不簽租賃合同”
盡管《條例》問題多多，但因?yàn)橐粡埑鲎馕莨芾硭J(rèn)可的合同，可以用于升學(xué)、申請各種各樣的補(bǔ)助，也使得很多市民對一份這樣的合同趨之若鶩。 “現(xiàn)在主要是小一、初一和幼兒成長補(bǔ)貼的一些居住證明需要租賃合同，3-6歲的幼兒一年一人有1500元的補(bǔ)貼”，住在龍崗區(qū)愛聯(lián)社區(qū)的居民許小姐道出原委。
陳小姐租住龍崗區(qū)龍崗街道南聯(lián)社區(qū)圳埔?guī)X新二區(qū)12巷，前一段時(shí)間，因?yàn)楹⒆尤雽W(xué)的原因，她找到房東，要求對方配合自己開具房屋租賃合同，但是對方一直沒有給其開具，“我不清楚具體原因，也不清楚房東的信息，后來查了一下，房東是一直沒有交稅，所以才躲躲閃閃，如果要辦理，就要個(gè)人進(jìn)行交稅，這些本來就應(yīng)該是房東的責(zé)任”。
無獨(dú)有偶，在龍崗新生社區(qū)前祖上村6巷的劉先生的孩子要上學(xué)，需要提供租賃合同，其讓房東去辦理租賃合同，找到房東，房東也是讓他自己繳納房屋租賃稅，“不繳納就不愿簽訂租賃合同”。
還有更離譜的，龍崗街道龍東社區(qū)龍?jiān)沸麓?巷的租戶張小姐去年5月份到龍崗區(qū)龍崗街道出租屋管理所辦理房屋租賃合同，被告知其由于居住的房子并未繳納租賃稅，“找到房東，房東讓我繳納整棟房子的租賃稅后，才能辦理，別的租戶不需要入學(xué)就不用辦理，我孩子要入學(xué)就只能幫大家全部辦了”。
實(shí)際上，《條例》的存在，并未能遏制基層房屋租賃違法行為的劇增。“大部分業(yè)主存在出租屋業(yè)主意識不強(qiáng)、未依法申報(bào)等原因而未被列管”，走訪中，坪山新區(qū)一名出租屋管理所工作人員分析，相對于直接危害公眾利益的犯罪行為而言，違法房屋租賃行為危害性不具體、不直接，多數(shù)業(yè)主帶著觀望、僥幸的心理。
解決方案：市人大傾向于擇機(jī)廢止《條例》
“宜待2015年6月1日《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)居住證條例》實(shí)施后，再廢止《條例》”
在前述一份《關(guān)于對《深圳特區(qū)房屋租賃條例》的若干修訂建議》中，龍崗所認(rèn)為《條例》應(yīng)簡化房屋租賃合同登記(備案)程序，“例如免除計(jì)生證明、質(zhì)檢報(bào)告甚至房屋編碼等資料的審查，從而方便群眾”。
而參加幾次市人大調(diào)研座談會的多數(shù)人認(rèn)為，現(xiàn)行的房屋租賃合同強(qiáng)制登記備案制度已不適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)體制改革的需要，建議改為由有需要的當(dāng)事人自愿申請登記備案，將租賃合同登記備案作為政府提供的一種見證服務(wù)。
經(jīng)研究，市人大內(nèi)務(wù)司法工委近日給出的處理意見為，傾向于廢止《條例》的意見。人大內(nèi)務(wù)司法工委認(rèn)為，目前，《條例》中規(guī)定的房屋租賃合同強(qiáng)制登記備案制度，不符合當(dāng)前國家行政審批制度改革、簡政放權(quán)、轉(zhuǎn)變政府職能、建設(shè)服務(wù)型政府的要求，房屋租賃合同強(qiáng)制登記備案制度的有關(guān)功能，可以由相應(yīng)的制度或者工作方法替代。而根據(jù)當(dāng)事人自愿申請辦理房屋租賃合同登記，屬于政府提供的公共服務(wù)，不需要人大立法予以確定。
關(guān)于廢止《條例》的時(shí)機(jī)，該委研究認(rèn)為，為與特區(qū)居住證條例設(shè)立的居住登記制度相銜接，宜待2015年6月1日《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)居住證條例》實(shí)施后，再廢止《條例》。《條例》廢止前這段時(shí)間，建議政府相關(guān)部門研究解決《條例》廢止后，與國家和廣東省有關(guān)法律法規(guī)的銜接，稅款代征、指導(dǎo)租金統(tǒng)計(jì)發(fā)布等相關(guān)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)移承接，出租屋綜管部門職能轉(zhuǎn)變、綜管隊(duì)伍平穩(wěn)過渡等問題。
建議廢止《條例》
提出議案的深圳市人大代表、市法制辦和市社會科學(xué)院有關(guān)工作人員認(rèn)為，《條例》的歷史使命已經(jīng)完成，建議廢止。主要理由有三點(diǎn)：
一是該制度不符合當(dāng)前國家關(guān)于深化行政審批制度改革的要求。
二是依托房屋租賃合同強(qiáng)制登記了解掌握房屋租賃情況和租住人員信息的功能，可以由將于2015年6月1日起實(shí)施的《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)居住證條例》確立的居住登記制度所替代。
三是依托房屋租賃合同強(qiáng)制登記代征房屋租賃相關(guān)稅款的問題，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以通過新的居住登記制度掌握房屋租賃情況，掌握稅源信息，據(jù)此征收相關(guān)稅款。依托房屋租賃合同強(qiáng)制登記掌握和發(fā)布租賃市場信息的問題，可以由統(tǒng)計(jì)部門通過統(tǒng)計(jì)方法予以解決。
保留并修訂《條例》
深圳市出租屋綜管辦、部分區(qū)、街道辦則建議保留《條例》，對代表提出的處罰過重的問題進(jìn)行修改，制定合理的處罰標(biāo)準(zhǔn)。主要理由有四點(diǎn)：
一、房屋租賃合同登記備案，有上位法依據(jù)。
二、房屋租賃合同登記備案，對于維護(hù)特區(qū)房屋租賃市場秩序、掌握房屋租賃情況和租住人員信息，是必要的。
三、房屋租賃合同登記備案，可以為當(dāng)事人提供調(diào)解租賃糾紛、發(fā)布市場信息、提供居所證明等服務(wù)，維護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益。
四、對代表提出的房屋租賃未備案處罰標(biāo)準(zhǔn)過重的問題，進(jìn)行修改，制定合理的處罰標(biāo)準(zhǔn)。
人大傾向于廢止
深圳市人大內(nèi)務(wù)司法工委研究認(rèn)為，宜待2015年6月1日《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)居住證條例》實(shí)施后，再廢止《條例》。
《條例》廢止前這段時(shí)間，建議政府相關(guān)部門研究解決《條例》廢止后，與國家和廣東省有關(guān)法律法規(guī)的銜接，稅款代征、指導(dǎo)租金統(tǒng)計(jì)發(fā)布等相關(guān)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)移承接，出租屋綜管部門職能轉(zhuǎn)變、綜管隊(duì)伍平穩(wěn)過渡等問題。
