【案情簡介】
A公司租借了三間街面營業(yè)用房，租期至明年12月底。前不久，房東書面通知A公司，說三間門面房已被政府批準拆遷，由于當初約定如遇動遷，租賃合同自然終止，故限期要求A公司搬走。請問：
一、房屋租賃合同怎樣才算終止?
二、根據(jù)《上海市城市房屋拆遷管理實施細則》的規(guī)定，拆遷人是否應(yīng)安置或者補償A公司?
三、是否可要求房東補償A公司的裝潢損失?
【律師說法】
我國《合同法》第93條規(guī)定，“當事人可以約定一方解除合同的條件，解除合同的條件成就時，解除權(quán)人可以解除合同。”根據(jù)A公司與房東的約定，遇到動遷，房東有權(quán)解除租賃關(guān)系。
《合同法》第96條規(guī)定，“當事人一方依照本法第93條第二款的規(guī)定主張解除合同的，應(yīng)當通知對方。合同自通知到達對方時解除。對方有異議的，可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)確認解除合同的效力。”據(jù)此，如果A公司與房東約定了解除合同的通知期限，則按照約定處理。如果沒有約定期限，房東應(yīng)在合理期限內(nèi)通知A公司解除合同。需要說明的是，只要符合解除條件，當房東的解除通知到達A公司時，租賃合同即告解除，無須再由其他任何機構(gòu)確認。只有當A公司向法院起訴或向仲裁機構(gòu)申請仲裁時，房東解除合同的通知才必須等到法院判決或者仲裁裁決生效后方能確定其是否具有解除合同的法律效力。
A公司與房東之間屬于雙方協(xié)商議定租金標準出租非居住房屋的關(guān)系。《上海市城市房屋拆遷管理實施細則》第44條規(guī)定，“拆遷由租賃雙方協(xié)商議定租金標準的出租非居住房屋，被拆遷人與房屋承租人協(xié)議解除租賃關(guān)系的，拆遷人對被拆遷人給予補償安置;被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關(guān)系未達成協(xié)議的，拆遷人應(yīng)當對被拆遷人實行價值標準房屋調(diào)換。安置房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應(yīng)當與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。”由于租賃合同中約定了“如遇動遷，合同自然終止”的內(nèi)容，且房東已經(jīng)依法按約書面通知了A公司，故應(yīng)認定屬于“被拆遷人與房屋承租人協(xié)議解除租賃關(guān)系”的情況。按照上述規(guī)定，拆遷人只對被拆遷人即房東給予補償安置，A公司不享有受補償安置的權(quán)利。
租賃合同解除后，裝潢問題分為兩種情況處理。一種情況是，A公司與房東對合同終止后裝潢問題有約定的，按約定處理。另一種情況是對裝潢問題未作約定，這里又分為兩種情況，一是沒有任何約定，即既沒有約定裝潢需要辦理的手續(xù)，也沒有約定終止合同時對裝潢如何處理。此時，根據(jù)《合同法》第223條規(guī)定，“承租人經(jīng)出租人同意，可以對租賃物進行改善或者增設(shè)他物。承租人未經(jīng)出租人同意，對租賃物進行改善或者增設(shè)他物的，出租人可以要求承租人恢復原狀或者賠償損失”，A公司無權(quán)要求房東補償裝潢損失;二是只約定了可以進行裝潢，但未約定合同終止時裝潢如何處理。這種情況下，要看A公司對裝潢是否已經(jīng)折舊完畢。如果已經(jīng)折舊完畢，房東可以不給予A公司裝潢補償;如果尚未折舊完畢，根據(jù)上海市高級人民法院的有關(guān)規(guī)定，可對尚未折舊完畢部分的裝潢進行鑒定和評估，然后房東對A公司作適當補償。
