(一)租賃權物權化
我國應將房屋租賃權的相關內容從《合同法》中剝離出來，納入《物權法》用益物權體系中，具體規定它的設立、變動、效力等內容，使房屋租賃權不僅僅由《合同法》來調整。
1、租賃權物權化的必要
從社會發展需要看，房屋租賃權應歸屬于用益物權。隨著社會經濟的發展，資源的需求量越來越大，這就導致了有限的自然資源與人類日益增加的需求之間的矛盾加劇。為解決這一矛盾，一個重要的方面就是處理好所有與利用的關系。因為對資源的所有并不一定能充分利用資源，只有充分利用資源才能使現有資源更多地滿足人類需求。如何處理好二者之間關系呢?那就是在閑置的物上設定用益物權，用益物權就是為充分利用資源而設置的。用益物權對緩解資源與需求矛盾有重要意義。正是基于此，許多學者認為，在物權法，用益物權已成為物權中心，物權法的發展呈現了“所有”到“利用”的趨勢。在城市化發展進程中，土地資源、房屋資源越來越稀缺，房屋租賃成為解決居民住房問題的重要途徑。因此，將房屋租賃權定性為用益物權是社會發展及實現“住有所居”目標的需要，同時，將房屋租賃權定性為用益物權有利于房屋資源的優化配置，釋放存量房源，在一定程度上緩解城市房屋緊張的問題。
2、定性為物權后的房屋租賃權保護
將房屋租賃權定性為物權后，不僅可以保護承租人的利益，也可以解決現實中存在的問題。
(1)租賃權物權化可以適應善意取得制度
若房屋租賃權屬于物權，從占有的公信力角度來看，租賃權可以善意取得。所有權可以基于公信力和保護交易安全而取得，承租人也可以基于合理信賴承租無權處分人的租賃物。善意取得制度是物權中的制度，房屋租賃權的取得只要符合善意取得的條件就可以適用善意取得。
(2)租賃權物權化可以更好保護承租人利益
將租賃權物權化，對于承租人來說，可以在租賃權受侵害時行使物權請求權，雖然物權請求權也只能向特定人主張權利，而不是一種排他性的絕對權，但是，物權請求權不適用消滅時效，不論何時，受害人都可以向侵害人主張權利;物權的請求權的效力優先于債權請求權，這樣可以更好地保護承租人的利益。當租賃權受到第三人侵害時，主張物權請求權比主張債權請求權更利于承租人。
(二)明確登記備案的效力
(1)登記備案的法律設計
賦予房屋租賃合同登記備案以民法上的效力，例如可以在相關民事法律中明確規定，承租人如果要享有諸如“優先購買權”、對抗抵押權的權利，必須以進行房屋租賃登記備案為前提，否則將不享有該類權利。這樣可以提高當事人的登記積極性，同時隨著登記率的提高和房屋租賃登記信息的公示，使房屋租賃登記制度起到保護交易安全、穩定租賃關系的目的，并可以實現承租權與其他物權的平衡和協調。
(2)登記備案效力的保障措施
為了確保登記備案效力，筆者認為需要從房屋租賃登記的范圍、登記機關的設立和職能、登記信息的查詢和審查等方面對現有的房屋租賃登記備案制度進行改進。如房屋登記備案由形式審查向實質審查轉變，審查內容如下：一是審查合同的主體是否合格，既出租人和承租人是否具備相應的條件;二是審查租賃的客體是否允許出租，即出租的房屋是否是法律、法規允許出租的房屋;三是審查租賃的合同內容是否齊全、完備，是否確定了租賃的期限，租賃的修繕責任等;四是審查租賃行為是否符合國家及房屋所在地人民政府規定的租賃政策。
