張 晶
(西南交通大學(xué)經(jīng)濟管理學(xué)院，四川成都610031)
引言
隨著國際金融危機對我國商品房交易的影響，更多的待購房者選擇持幣觀望的趨勢增加。這種趨勢直接決定了相當(dāng)數(shù)量的消費者租房意愿的增加①。而隨著租房人數(shù)的上漲，在房屋租賃過程中遭遇拆遷所引發(fā)的問題也隨之增多。本文將對承租人在拆遷中權(quán)益受損的原因展開分析，并給出對策。
1，承租人在拆遷關(guān)系中法律地位模糊
1，1原因分析
現(xiàn)行《城市房屋拆遷管理條例》(2001年11月l日施行)第四條第三款規(guī)定，“本條例所稱被拆遷人，是指被拆遷房屋的所有人。”而已廢止的原條例(1991年施行)第三條第二款，“本條例所稱被拆遷人是指被拆除房屋及其附屬物的所有人(包括代管人、國家授權(quán)的國有房屋及其附屬物的管理人)和被拆除房屋及其附屬物的使用人。”據(jù)此，現(xiàn)行《條例》所指的被拆遷人僅指房屋所有人，不包括使用人(即承租人)。
既然承租人不是被拆遷人，那么，在拆遷關(guān)系中，承租人究竟處于怎樣的法律地位?從現(xiàn)行《條例》第十三條第二款、第十五條至第十七條的規(guī)定可知，房屋承租人有權(quán)與拆遷人訂立拆遷補償安置協(xié)議。且當(dāng)承租人未按期搬遷的，還可能成為拆遷人提起訴訟(或申請仲裁)的被告(或被申請人)一方當(dāng)事人。既然承租人能夠成為拆遷人的被告，那么，當(dāng)承租人不能與房屋所有人或拆遷人就拆遷補償安置的事宜達成一致意見以及在拆遷及補償安置的過程中遭受侵害時，承租人就應(yīng)當(dāng)有權(quán)以自己的名義申請行政裁決、提起訴訟(或者申請仲裁)。因此，承租人在拆遷法律關(guān)系中是有別于被拆遷人的獨立的當(dāng)事人。但是，《條例》的第二十七條是最能體現(xiàn)對原《條例》進行修改的意圖，即“明確了被拆遷人為房屋的所有人，重點對房屋所有人進行補償，兼顧對使用人的安置。正是立法出于這樣的考慮，就使得在拆遷關(guān)系中，承租人的地位是從屬于房屋所有人的，其相應(yīng)權(quán)利的行使也要依賴于房屋所有人。正是由于承租人在拆遷法律關(guān)系中地位的模糊，使得侵害承租人合法權(quán)益的現(xiàn)象十分普遍。
1，2建議及對策
1，2，1在立法中確定承租人獨立的法律地位，明確其享有的權(quán)利以及權(quán)利救濟的途徑。并且，在司法實踐和具體行政行為的過程中加以落實：
1，2，2規(guī)定房屋所有人或者拆遷人有及時告知承租人有關(guān)拆遷事項和進度，并且負有協(xié)助承租人行使相關(guān)權(quán)利的義務(wù)。
1，2_3作為承租人除了在與房屋所有人訂立的租賃合同中詳盡彼此的權(quán)利義務(wù)，尤其對可能涉及的拆遷安置補償?shù)仁马椬鞒黾s定外，承租人還應(yīng)當(dāng)積極參與到拆遷人與被拆遷人訂立拆遷補償安置協(xié)議的過程，積極主張自身的合法權(quán)益；
