房屋租賃中經(jīng)常發(fā)生會發(fā)生合同糾紛，最常見的情形是退租引發(fā)的糾紛，一般的解決規(guī)則是，合同約定有時間先后的，以后約定的為準(zhǔn)，沒有先后的，依據(jù)合同的文義、簽定合同的目的和交易習(xí)慣來理解。
通過以下一則案例來詳細(xì)解說一下：
【案例】
承租人提前退租應(yīng)按租賃合同約定承擔(dān)違約責(zé)任
2007年12月，姜某(甲方)與吳某(乙方)就寶山區(qū)某處商鋪簽訂租賃合同。合同約定，合同期限自2008年3月1日至2011年2月28日止;起租日期于交鑰匙45天后開始計租。合同還約定，乙方未經(jīng)甲方許可提前終止合同，甲方將不退還乙方的押金，并處三個月的租金賠償。2007年12月26日，姜某將房屋鑰匙交予吳某，并明確表示，已收到吳某支付的13420元押金。雙方約定于2008年1月25日商鋪開業(yè)時付租金，每年1月25日、4月25日、 7月25日、10月25日前三天內(nèi)付三個月房租20130元。2008年6月7日，姜某向吳某郵寄一份通知書，要求吳某支付拖欠租金。吳某在收到通知書后即要求提前退租。7月31日，姜某、吳某簽訂退租確認(rèn)單，吳某將房屋鑰匙返還姜某。因吳某拒絕支付違約金，姜某向法院起訴，要求吳某支付2008年1月 25日至2月28日以及2008年6月1日至7月31日止的租金，并承擔(dān)違約金20130元。
吳某辯稱：雙方交接房屋鑰匙時確認(rèn)的“于 2008年1月25日開業(yè)時付租金”只是對支付租金的時間有了約定，并非是對計租日的確定，計租日應(yīng)從2008年3月1日起算。雙方于2008年8月8日共同辦理了退租手續(xù)，說明姜某已經(jīng)同意提前終止合同，雙方對解除合同已達(dá)成一致，己方不存在違約。姜某當(dāng)時未主張租金和違約金，現(xiàn)在就無權(quán)再主張，且合同對違約金的約定過高。
法院認(rèn)為，本案爭議焦點是雙方租賃合同計租日的認(rèn)定和姜某是否許可吳某提前終止合同。雖然雙方簽訂的租賃合同中曾約定合同期限自2008年3月1日始，但該合同同時又約定起租日期于交鑰匙45天后開始計租，可見合同對計租日期的約定是不明確的。2007年12月26日，雙方正式交接鑰匙時明確約定，于2008年1月25日開業(yè)時付租金。該約定對吳某的計租日予以了明確，雙方當(dāng)事人應(yīng)遵照執(zhí)行。至于吳某認(rèn)為姜某收取吳某返還的鑰匙，并簽訂退租確認(rèn)單的行為即視為其許可吳某退租，故吳某不存在違約一節(jié)，法院認(rèn)為，姜某在吳某拒絕支付拖欠租金，并要求返還鑰匙離開租賃場所的情況下，為保護(hù)出租房屋的安全而收取鑰匙。姜某與吳某至物業(yè)辦理退房手續(xù)只是確認(rèn)電表讀數(shù)，并由姜某接收房屋，雙方當(dāng)時并未對因履行租賃合同產(chǎn)生的租金及違約責(zé)任達(dá)成一致，故姜某并不喪失依據(jù)租賃合同向吳某主張違約責(zé)任的權(quán)利。據(jù)此法院判決：(1)吳某于判決生效之日起十日內(nèi)支付姜某從2008年1月25日至 2月28日止及2008年6月1日至7月31日止的租金計21645元;(2)吳某于判決生效之日起十日內(nèi)支付姜某違約金20130元。
