承租人的優(yōu)先購買權，是指出租人在出賣租賃物時，承租人在同等條件下，依法享有優(yōu)先于其他人而購買的權利。我國的相關法律及司法解釋中對此雖有規(guī)定，但比較簡單原則，操作起來也不一致，而且在審判實踐中常常發(fā)生一些當事人濫用這種程序優(yōu)先權，影響正當交易秩序的情形，因此有必要對房屋承租人行使優(yōu)先購買權加以合理的規(guī)制。
一、行使優(yōu)先購買權的主體不宜廣
依我國現(xiàn)行的法律規(guī)定，只要是承租人即享有優(yōu)先購買權，對享有優(yōu)先購買權的主體沒有加以任何限制，顯然不利于保護所有權人和購買人的利益，筆者認為，至少有兩類承租人不應享有優(yōu)先購買權。
一是短期承租人。由于其使用不動產(chǎn)時間較短，一般不會對不動產(chǎn)進行如裝潢等添附，賦予其優(yōu)先權，出租人不僅需要告知其出賣的事實，還要等到三個月的優(yōu)先權行使決定期屆滿后才能出賣，這樣反而不利于出租人及時處置房產(chǎn)，妨礙了不動產(chǎn)的流通效率，尤其對不定期租賃，再對所有人處分權以限制，對出租人而言就顯得過于苛刻。
二是房屋整體轉讓中的部分承租人。所有權是一種完全的物權，其本質是所有人對物的全面支配權，從其完整意義上說具有不可分性。比如說一棟樓房作為一個整體轉讓，既有利于實現(xiàn)物的價值，而且有利于出賣方、買受方，減少了交易的繁瑣和風險。承租人僅租賃部分房屋，其余部分不是租賃權的客體，故對其余部分之處分，不應受由租賃權所衍生的優(yōu)先購買權的限制，而對于整體轉讓，在交易上該棟樓房或該排房屋被視為一物，因此，應當認定承租人對該整體轉讓并無優(yōu)先購買權。同理，一棟樓房或一排房屋，分別出租于數(shù)人，整體轉讓的，各承租人對之均無優(yōu)先購買權。
二、行使優(yōu)先購買權的考慮期不宜長
最高人民法院《關于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》規(guī)定，出賣人應在出賣前三個月通知承租人，合同法雖未如此規(guī)定，僅規(guī)定合理期間，但何為“合理”，不夠明確，實踐中很難把握，大多還是采用最高法院司法解釋的規(guī)定。對承租人而言，三個月的考慮期太長。承租人已實際占有、使用房產(chǎn)一定期間，其對房產(chǎn)的質量狀況已非常了解，對其生產(chǎn)、生活是否需要該處房產(chǎn)，已有認識，不需要太長的時間進行考慮，至少不需要比其他有意購買者更長的時間考慮。在房地產(chǎn)價格波動期，三個月的時間已足以產(chǎn)生價格的變化，并進而影響第三人購買的決定以及出租人出賣的決定。同時也要考慮出租人快速處置房產(chǎn)變現(xiàn)的需要。當前，有很多出租人是通過銀行按揭貸款的方式購買房地產(chǎn)，需每月向銀行償付貸款，如果因財政緊張急需變賣房產(chǎn)，還需等三個月后才能處置，對出租人而言是不公平的。應規(guī)定給予承租人十天的考慮期或雙方在簽訂租賃合同時約定期間。
三、行使優(yōu)先購買權的除斥期間不宜松
最高法院司法解釋和合同法均未規(guī)定主張優(yōu)先權的期間，故應適用訴訟時效的規(guī)定，而二年的訴訟時效期間對穩(wěn)定不動產(chǎn)的流轉關系顯然太長，既不利于出租人，也有害于第三人。大多數(shù)第三人與出租人簽訂合同時，并非出于排斥承租人優(yōu)先權的目的，其無從了解出租人與承租人的合同關系是否存在以及租期是否屆滿等情況，只能依賴出租人的告知。出租人未告知，因承租人主張優(yōu)先購買權而致合同無效的責任在出租人。承租人應出于誠信和善意，及時主張優(yōu)先權，以盡可能地減少第三人的損失。如在第三人已辦理房屋過戶手續(xù)并實際占有使用訟爭房屋后，再行使優(yōu)先權，就不利于維護交易的安全，對第三人也會造成更大的損失。
因此，對承租人行使優(yōu)先購買權應規(guī)定除斥期間以限制，且除斥期間不宜過長。這樣，也可防止出租人與承租人惡意串通，以承租人主張優(yōu)先購買權為由推翻出租人與第三人已簽訂或已履行的買賣合同。
