承租人優(yōu)先購買權(quán)的限制
案情：1997年，甲將其房屋一套租給乙使用。1998年甲生病住院，甲的好友丙為其墊付醫(yī)藥費(fèi)3萬元。后因醫(yī)藥費(fèi)不足，甲經(jīng)與丙協(xié)商，將該出租的房屋以5萬元的低價(jià)轉(zhuǎn)讓給丙，甲也借此對(duì)丙長(zhǎng)期的幫助表示感謝。1999年，甲丙辦理了過戶手續(xù)后，丙通知乙搬出房屋，乙則以其有優(yōu)先購買權(quán)，愿以5萬元購此房為由拒絕。丙訴至法院要求乙搬出，乙則以甲與丙侵犯其優(yōu)先購買權(quán)為由抗辯。
分析：承租人的優(yōu)先購買權(quán)是指當(dāng)出租人出賣房屋時(shí)，承租人在同等條件下，依法享有優(yōu)先于其他人而購買房屋的權(quán)利。出租人侵犯優(yōu)先購買權(quán)的后果，就是承租人可以以享有優(yōu)先購買權(quán)為由,請(qǐng)求法院宣布出租人的買賣行為無效。
優(yōu)先購買權(quán)是一種房屋承租人的權(quán)利，它不是依當(dāng)事人之間的合同而產(chǎn)生的，是依法律規(guī)定產(chǎn)生的，是強(qiáng)制性的。同時(shí)，承租人行使優(yōu)先購買權(quán)也有一定的限制：
1、出租人售房時(shí)，承租人仍在租賃該房屋。準(zhǔn)備租房和租過該房的承租人，是不享有優(yōu)先購買權(quán)的。
2、承租人的優(yōu)先購買權(quán)是相對(duì)而言的，只有在與其它競(jìng)買者同等的條件下才可以優(yōu)先購買。這里同等條件是指交易的條件相同、價(jià)格相同。
3、承租人并非在任何情況下都可行使其優(yōu)先購買權(quán)，只有在出租人轉(zhuǎn)讓其出租產(chǎn)權(quán)時(shí)，才能實(shí)際行使優(yōu)先購買權(quán)。
本案中甲丙的買賣合同成立，且產(chǎn)權(quán)經(jīng)登記已轉(zhuǎn)移，丙持有該房屋的產(chǎn)權(quán)，故丙有權(quán)要求乙搬出。
乙的優(yōu)先購買權(quán)只能在與丙同等的條件下行使。考慮到丙長(zhǎng)期給甲以幫助，甲才以5萬元的低價(jià)賣房給丙。乙與甲并沒有這樣的關(guān)系，5萬元賣給乙對(duì)甲顯然不公平。那乙就永遠(yuǎn)不能行使其優(yōu)先購買權(quán)了嗎？否。依照公平原則，乙的優(yōu)先購買權(quán)要在價(jià)格公平的條件下才可行使。若乙愿以合理的市場(chǎng)價(jià)格購買甲的房屋，而又無人與其競(jìng)價(jià)，乙有權(quán)優(yōu)先購買。
乙有優(yōu)先權(quán)并不意味著乙的優(yōu)先權(quán)可以直接對(duì)抗丙的產(chǎn)權(quán)。乙應(yīng)當(dāng)以享有優(yōu)先購買權(quán)，并愿以合理的市場(chǎng)價(jià)購買此房為由請(qǐng)求法院宣布甲丙的買賣合同無效，以解除丙的產(chǎn)權(quán)。在法院宣布合同無效前，丙仍享有產(chǎn)權(quán)，有權(quán)要求乙搬出。
