承租人享有優先購買權案例
案情介紹：2004年3月3日，張某承租金某一舊倉庫，并與金某訂立了為期一年的租賃合同，租金為每月1000元。2005年3月1日，即租期滿前一天，金某以10萬元的
價格將該租賃廠房出賣給了親戚王某。張某得知后，認為他也可以出同樣的價錢將該廠房買下。便責問金某為什么事先不告知他要出賣廠房，金某認為：一是張某的租期已滿；二是以比市場價更低的價錢賣給了自己的親戚，沒有必要與張某商量。后來，張某以金某未履行告知義務為由具狀法院，要求確認金某將廠房出賣給金某的買賣行為無效。
【分歧意見】
該案在審理過程中，出現兩種爭議：一種觀點認為，金某轉讓房屋是在張某即將喪失承租人身份的情況下，以低于市場價的價格出賣的，告不告訴張某沒有實際意義，該出賣行為合法有效；第二種觀點認為，由于金某未履行法定告知義務，張某有權主張買賣行為無效。
法院最后判決金某與王某的房屋買賣行為無效。
【法理評析】
這是一起租賃物買賣糾紛案。張某與金某就廠房訂立了租賃合同，便確立了他們之間的一種租賃合同關系，張某是承租人，金某是出租人。租賃行為是一種將物權中的所有權與使用權相分離的民事法律行為，金某享有物的所有權，而張某則擁有對該物的臨時使用權。由于雙方存在對物權的這種特殊的關系，為有效保護處于相對弱勢的承租人的合法權利，法律賦予了承租人一些特殊的權利，如優先承租權、知情權和優先購買權等。
該案中，張某和金某的爭議焦點就是知情權和優先購買權問題。關于知情權和優先購買權，合同法第二百三十條規定：“出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。”根據這一規定，作為承租人的張某享有對租賃物出賣前的知情權，同時，在同等條件下享有優先購買權。這里所說的“同等條件”，是指能夠滿足所有競買人中最有利于出賣人的相同條件，如最高價格、最簡便手續等條件；“優先購買權”則指，在與同等條件下的競買人相比，承租人具有比競買人更先購買租賃物的權利。對作為出租人的金某而言，法條用“應當”語氣的強制性規定，明確了他將租賃物出賣給他人時，應履行將出賣信息通知承租人的告知義務。且這種告知義務必須在一定的“合理期限內”，即應當給予承租人必要的考慮和準備時間。
在該案中，由于金某沒有履行法律義務，違反了法律的強制性規定，根據合同法第五十二條規定：“有下列情形之一的，合同無效：……(五)違反法律、行政法規的強制性規定。”據此，張某有權請求法院確認金某與王某間的房屋買賣行為無效。
雖然金某以租期已滿和以低于市場價的價格出賣給親戚王某為由予以抗辯。但在本案中，張某還有一天時間才到租期，即張某尚未喪失承租人的身份，張某與金某的關系依然是承租人與出租人的關系，他們之間的權利和義務仍然存在。只要他們之間的租賃關系存在，出租人不管以什么形式出賣租賃物，他只要存在未履行“通知”義務的情形，剝奪了張某的知情權，就違反了法律的強制性規定，也勢必因張某的主張權利而導致買賣行為無效。
