房屋轉租和租賃權轉讓的認定和處理
房屋轉租與承租權轉讓，是房屋租賃關系變動和流轉的兩種典型方式，特別是隨著商鋪、寫字樓等非居住用房投資的增加，其在實務操作中的應用也日趨普遍，但兩者無論是在法律性質上、還是在實務操作中，都存在很大的差異。我國合同法對租賃權合同關系作了專章規定，但對租賃權的轉讓未作明文規定，而在社會經濟生活中，租賃權轉讓的行為卻大量存在。轉租和租賃權轉讓是兩個不同的法律關系，由于兩者都是基于租賃權而發生，同時涉及出租人、承租人和第三人，而且都存在權利義務的讓與，在審判實踐中極易混淆，因此明晰兩者概念，并將兩者嚴格加以區別，對于準確認定法律關系，正確適用法律，具有重要的實踐意義。
首先，從法律關系構成來看，房屋轉租是指承租人在租賃期間，將其承租房屋的部分或者全部再出租的行為，轉租系承租人與次承租人之間成立新的租賃合同。轉租后轉租人仍享有租賃權。由此形成兩個既彼此獨立、又相互牽連的合同關系，即房屋產權人與承租人（轉租人）的本租合同，以及承租人（轉租人）與次承租人的轉租合同，承租人因此扮演了雙重角色，他既要以承租人的身份履行與房屋產權人之間的本租合同，又要以出租人的身份履行與次承租人之間的轉租合同。
承租權轉讓則是指承租人在租賃期間，將房屋承租權轉讓給第三人，即承租人與房屋產權人的本租合同解除，承租人由此退出租賃關系，轉而由受讓承租權的第三人與房屋產權人建立新的租賃合同關系。
其次，從法律行為有效的前提條件來看，承租人無論是轉租房屋，還是轉讓房屋的承租權，均需取得出租人的書面同意，但在書面同意的表現形式上略有不同。轉租中一般有兩種形式，一是在本租合同中已經約定了承租人可以轉租的條款，二是出租人在本租合同之外另行出具的同意書。而承租權轉讓在法律性質上屬于合同一方（承租人）對于合同權利、義務的概括轉讓，通常不會在合同中先行約定，只能另行取得出租人出具的同意書。
第三，從違反上述前提條件（即承租人沒有取得出租人的書面同意）的法律后果來看，轉租中，出租人可以直接解除與承租人之間的本租合同；而承租權轉讓中，出租人只有權宣告承租人將承租權轉讓給第三人的行為無效，但無權以此為由解除他與承租人之間的本租合同。
第四，轉租中，轉租合同對于本租合同具有附隨性，具體表現在：1、房屋轉租期間，本租合同發生變更，影響轉租合同履行的，轉租合同應當隨之變更；2、房屋轉租期間，本租合同解除的，轉租合同應當隨之解除；3、轉租合同約定的租期最后時限，不得超過本租合同中約定的最后租期。而承租權轉讓后，由于承租人退出本租合同，第三人與出租人建立租賃關系時，可以不受已經終止的本租合同的約束，重新設定雙方的權利義務關系。
大多數國家是將轉租和租賃權轉讓一并同加以規定的，而我國合同法只在第二百三十四條規定了租賃權轉讓的法定情形，即“承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋”，除此之外其他情形下的租賃權轉讓應以何為成立要件，合同法未作明文規定。那么在設立租賃權轉讓的法律規定時應以什么為成立要件呢？各個國家法律對此規定不一。大體上分為兩類：一類是限制主義模式，即非經出租人同意，承租人不得轉讓租賃權。德國民法對租賃權的轉讓亦未作明文規定，但在解釋上認為非經出租人同意，不得為之?！度毡久穹ǖ洹返?12條第1項規定：“承租人非有出租人承諾，不得將其權利轉讓，或將租賃物轉租?！绷硪活愊底杂芍髁x模式，《法國民法典》第1717條規定：“承租人有轉租或以租賃權讓于他人的權利，但租賃契約有禁止的約定者，不在此限。”法國的司法實踐還認為，即使當事人間有禁止的約定者，但出租人在無正當理由的情況下行使拒絕權，構成權利濫用。
