承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)
承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是當(dāng)今各國(guó)民法所普遍確立的制度，指房屋所有權(quán)人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)在轉(zhuǎn)讓之前的合理期限內(nèi)通知承租人，在同等條件下，承租人享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。在司法實(shí)踐中，要正確把握該法律規(guī)定，要作如下多方面的注意。
一、正確判斷房屋租賃合同的性質(zhì)是準(zhǔn)確適用房屋租賃優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的前提
房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的根據(jù)是承租人的租賃權(quán)，所以，正確認(rèn)定房屋租賃合同性質(zhì)是適用該優(yōu)先權(quán)的前提。現(xiàn)實(shí)中，有三種情況極易干擾房屋租賃合同性質(zhì)的正確認(rèn)定。
1、房屋所有人讓與房屋使用權(quán)但沒(méi)有要求對(duì)方支付直接的使用對(duì)價(jià)。這種法律關(guān)系實(shí)質(zhì)上并不是“房屋租賃法律關(guān)系”，承租人不具有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。
1、租賃物合法轉(zhuǎn)租時(shí)，誰(shuí)享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。在承租人對(duì)租賃房屋占有租賃物，由承租人享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)應(yīng)無(wú)異議，而在存在合法轉(zhuǎn)租情況下，由于承租人已不實(shí)際占有租賃物，此時(shí)，原承租人是否仍然享有優(yōu)先權(quán)，或原承租人與現(xiàn)承租人誰(shuí)享有優(yōu)先權(quán)，抑或兩者均同時(shí)享有。筆者認(rèn)為，轉(zhuǎn)租合同的成立是基于出租人的許可，三者之間存在一定的人身信任關(guān)系，在法律未禁止現(xiàn)承租人享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)時(shí)，應(yīng)允許原承租人與現(xiàn)承租人共同享有優(yōu)先權(quán)。
3、房屋所有人與他人簽定的“聯(lián)營(yíng)”或“承包”名義的合同。實(shí)踐中，房屋所有人常為了規(guī)避繳納房屋出租契稅而簽定名為“聯(lián)營(yíng)”或“承包”但實(shí)質(zhì)上為“房屋租賃”的合同，對(duì)此類(lèi)合同，一旦能確認(rèn)其為房屋租賃關(guān)系，則名義上的“聯(lián)營(yíng)人”或“承包人”仍應(yīng)當(dāng)確定其享有房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。
二、房屋承租人的違約行為對(duì)房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的影響
1、房屋承租人的違約行為一般不會(huì)影響房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。《合同法》規(guī)定違約責(zé)任為嚴(yán)格責(zé)任，合同一方違約應(yīng)當(dāng)向守約方承擔(dān)違約責(zé)任，承擔(dān)違約責(zé)任的方式包括繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等。因此，房屋租賃合同中承租人有違約行為的也應(yīng)當(dāng)按照上述規(guī)定承擔(dān)違約責(zé)任，房屋承租人存在違約行為的對(duì)房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)一般沒(méi)有影響。
2、房屋承租人的根本違約行為引起房屋出租人解除合同權(quán)利行使的，房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)并不因此而喪失。
根據(jù)《合同法》，解除合同權(quán)利實(shí)質(zhì)上是一種解除請(qǐng)求權(quán)，即當(dāng)合同一方基于法律規(guī)定或合同約定享有解除合同權(quán)利時(shí)，其應(yīng)當(dāng)將自己行使該解除合同權(quán)利的主張通知對(duì)方，如對(duì)方無(wú)異議則即產(chǎn)生合同解除的法律效力，如對(duì)方有異議，則其應(yīng)當(dāng)請(qǐng)求法院或仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)解除合同的效力，在生效文書(shū)作出前，合同是沒(méi)有解除的。
三、房屋所有人以拍賣(mài)形式出賣(mài)房屋的，仍應(yīng)當(dāng)保護(hù)房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)
拍賣(mài)是買(mǎi)賣(mài)的一種特殊形式，既然是買(mǎi)賣(mài)，則房屋所有權(quán)人在拍賣(mài)房屋時(shí)仍應(yīng)當(dāng)尊重和保護(hù)房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。但問(wèn)題并不是在這里，而在于以下兩個(gè)問(wèn)題。
1、拍賣(mài)公告不能代替出租人的通知。
2、承租人接到通知后不參加拍賣(mài)活動(dòng)，應(yīng)視為其放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，其參與拍賣(mài)的，其優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)應(yīng)當(dāng)受到特別保護(hù)。
四、法院強(qiáng)制執(zhí)行拍賣(mài)房屋或其他非房屋所有權(quán)人得以處分房屋的不受房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的影響
承租房屋的處分除了所有權(quán)人處分外，還可能存在法院強(qiáng)制執(zhí)行拍賣(mài)或者抵押權(quán)人處分房屋等非房屋所有人處分房屋的情形。在該情形下，因房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)屬于債權(quán)優(yōu)先權(quán)，而債權(quán)的相對(duì)性特點(diǎn)注定其僅在特定當(dāng)事人之間發(fā)生作用，所以，房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)不應(yīng)拘束非房屋所有人（出租人）以外的其他得以處分人。
