承租人的優(yōu)先權(quán)
1998年3月,我租了王氏兄弟的兩間平房。該房系王氏兄弟父親留給他們兄弟兩人的遺產(chǎn),每人有一半的產(chǎn)權(quán)。今年1月,王家老大因做生意資金緊張,欲將屬于他的那部分房產(chǎn)賣掉,售價是1.5萬元.得知消息后,王家老二和我都想買,也都接受這個價格,最后王家老大把房子賣給了弟弟.我向法院起拆,以我是承租人為由,主張優(yōu)先購買權(quán),但法院卻判我敗訴.請問,作為承租人的我能主張購房優(yōu)先權(quán)嗎?
據(jù)你信中所述,依據(jù)有關(guān)法律的規(guī)定,法院的判決是正確的,在本案中你無購房優(yōu)先權(quán)。
優(yōu)先購買權(quán)是指在特定的情況下,關(guān)系人享有的優(yōu)先購買的權(quán)利,其中最主要的是共有人的優(yōu)先購買權(quán)和房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)。依據(jù)《民法通則》第78條的規(guī)定,共有人的優(yōu)先購買權(quán)是指按份共有財產(chǎn)的共有人在出售屬于自己的份額時,其他共有人在同等條件下,有優(yōu)先購買的權(quán)利。依據(jù)有關(guān)司法解釋,承租人的優(yōu)先購買權(quán)是指房屋出租人出賣出賣出租房屋時,承租人在同等條件下享有的優(yōu)先購買權(quán)。當(dāng)房屋出賣時,有人享有共有人的優(yōu)先購買權(quán),而有人享有承租人的優(yōu)先購買權(quán),這兩種優(yōu)先購買權(quán)發(fā)生了沖突,在這種情況下,共有人的優(yōu)先購買權(quán)優(yōu)先于承租人的優(yōu)先購買權(quán)。這是因?yàn)椋灿腥说膬?yōu)先購買權(quán)是基于共有這樣一種物權(quán)產(chǎn)生的,承租人的優(yōu)先購買權(quán)是基于租賃這一債權(quán)關(guān)系產(chǎn)生的,物權(quán)優(yōu)先于債權(quán);其次,共有人之間是一種內(nèi)部關(guān)系,而承租人與租賃人之間是一種外部關(guān)系。所以共有人與承租人同時主張優(yōu)先購買時,共有人的優(yōu)先購買權(quán)要優(yōu)于承租人的優(yōu)先購買權(quán)。
就本案而言,王氏兄弟對兩間平房系按份共有關(guān)系,王家老大在出售屬于他的份額時,在同等條件下,王家老二和你均有優(yōu)購買權(quán),但由于王氏兄弟之間是共有關(guān)系,所以王家老二的優(yōu)先購買權(quán)要優(yōu)先于你的優(yōu)先購買權(quán)。
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