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先設定抵押權后成立租賃關系的情況
發布時間:2017-07-03 09:03:00作者: 上海律師網瀏覽量:958 ℃

  先設定抵押權后成立租賃關系的情況

  最高人民法院《關于適用<中華人民共和國擔保法>若干問題的解釋》第六十六條規定:“抵押人將已抵押的財產出租的,抵押權實現后,租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財產出租時,如果抵押人未書面告知承租人該財產已抵押的,抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任;如果抵押人已書面告知承租人該財產已抵押的,抵押權實現造成承租人的損失,由承租人自己承擔。”可見,后成立的租賃關系對先設立的抵押權無對抗效力,抵押權人在實現權利時,能以房屋并無租賃關系存在(即無權利瑕疵)變賣、拍賣而獲得清償,租賃關系對于受讓人亦無約束力。至于承租人可以依其與出租人之間的內部合同關系主張權利,即如果在訂立租賃合同時出租人沒有告知承租人有關抵押的事實的,出租人應該承擔損害賠償責任;如果已告知的,則由承租人自己承擔。

  但是,需要注意的是,租賃合同關系在出租人與承租人之間還是存在的,而且承租人的優先購買權不受抵押權存在的影響。也就是,即使租賃關系成立在后,承租人對該租賃房屋仍享有優先購買權。最高人民法院《關于貫徹執行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見(試行)》第一百一十八條規定:“承租人在同等條件下,享有優先購買權;出租人未按此規定出賣房屋的,承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。”《合同法》第二百三十條也有類似規定。可見,優先購買權是以存在租賃關系為條件的,即只要租賃合同關系存在,優先購買權就存在。承租人始終享有優先購買權有其法理基礎,即抵押權是一種擔保物權,其本質是為了實現債權,只要抵押權人從抵押物上獲得相當的補償即可。所以,不管租賃關系設立的先后,承租人都享有優先購買權。

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