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    何為房產(chǎn)交易的“買賣不破租賃"原則
    發(fā)布時(shí)間:2017-07-03 09:03:00作者: 上海律師網(wǎng)瀏覽量:969 ℃

      曾先生購(gòu)買了一套二手房,事前業(yè)主告知該房產(chǎn)有人承租,租期尚有九個(gè)多月才到期,但曾先生以為購(gòu)買了房屋后就有權(quán)隨時(shí)要求承租人搬離,于是與業(yè)主簽訂了合同并辦理了過(guò)戶手續(xù)。但在與承租人交涉限期搬離的過(guò)程中,承租人以“買賣不破租賃”為依據(jù)要求繼續(xù)承租,并指責(zé)前業(yè)主和曾先生沒(méi)有尊重其“優(yōu)先購(gòu)買權(quán)”,其有權(quán)主張?jiān)壬姆课葙I賣行為無(wú)效。
      

      這是在轉(zhuǎn)讓已經(jīng)租賃的房產(chǎn)過(guò)程中普遍存在的問(wèn)題,承租人所提出的“買賣不破租賃”是一個(gè)專業(yè)法律術(shù)語(yǔ),具體解釋為租賃房屋發(fā)生轉(zhuǎn)移的場(chǎng)合,承租人對(duì)于該房屋的使用權(quán),不會(huì)因?yàn)樵摲课莸馁I賣而受影響,買受人仍應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原租賃合同的規(guī)定,此時(shí)租賃權(quán)的效力大于買賣雙方的轉(zhuǎn)讓效力,只有當(dāng)租賃期限到期時(shí),買受人方才可以行使完整所有權(quán)。

      
      《合同法》第229條規(guī)定:“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的,不影響租賃合同的效力”,《城市房屋租賃管理辦法》第11條規(guī)定:“租賃期限內(nèi),房屋出租人轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的,房屋受讓人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原租賃合同的規(guī)定”。

      

      而承租人提出的“優(yōu)先購(gòu)買權(quán)”則是指出租人出賣房屋時(shí),承租人在同等條件下,依法享有優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利?!逗贤ā返?30條規(guī)定:“出租人出賣出租房屋的,應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期間內(nèi)通知承租人,承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。”最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行<民法通則>若干問(wèn)題的意見(jiàn)》第118條規(guī)定:“出租人出賣房屋,應(yīng)提前3個(gè)月通知承租人,承租人在同等條件下,享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán);出租人未按此規(guī)定出賣房屋,承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告該房屋買賣無(wú)效。”。

      
      在本案中,承租人提出要求繼續(xù)租賃是合法的,曾先生無(wú)權(quán)要求承租人限期搬離,但有權(quán)要求對(duì)方支付租金。另外,如果前業(yè)主確實(shí)沒(méi)有通知過(guò)承租人該房屋要出售或者承租人表示在同等條件下愿意購(gòu)買該房屋的話,承租人確實(shí)有權(quán)主張?jiān)撡I賣關(guān)系無(wú)效。

      
      因此,二手房買受人應(yīng)當(dāng)在購(gòu)房前充分了解要購(gòu)買的房屋是否已經(jīng)出租,如果出租,租賃期限是否快到期,避免影響自己的購(gòu)房用途或自己的投資計(jì)劃。

      曾先生購(gòu)買了一套二手房,事前業(yè)主告知該房產(chǎn)有人承租,租期尚有九個(gè)多月才到期,但曾先生以為購(gòu)買了房屋后就有權(quán)隨時(shí)要求承租人搬離,于是與業(yè)主簽訂了合同并辦理了過(guò)戶手續(xù)。但在與承租人交涉限期搬離的過(guò)程中,承租人以“買賣不破租賃”為依據(jù)要求繼續(xù)承租,并指責(zé)前業(yè)主和曾先生沒(méi)有尊重其“優(yōu)先購(gòu)買權(quán)”,其有權(quán)主張?jiān)壬姆课葙I賣行為無(wú)效。
      

      這是在轉(zhuǎn)讓已經(jīng)租賃的房產(chǎn)過(guò)程中普遍存在的問(wèn)題,承租人所提出的“買賣不破租賃”是一個(gè)專業(yè)法律術(shù)語(yǔ),具體解釋為租賃房屋發(fā)生轉(zhuǎn)移的場(chǎng)合,承租人對(duì)于該房屋的使用權(quán),不會(huì)因?yàn)樵摲课莸馁I賣而受影響,買受人仍應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原租賃合同的規(guī)定,此時(shí)租賃權(quán)的效力大于買賣雙方的轉(zhuǎn)讓效力,只有當(dāng)租賃期限到期時(shí),買受人方才可以行使完整所有權(quán)。

      
      《合同法》第229條規(guī)定:“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的,不影響租賃合同的效力”,《城市房屋租賃管理辦法》第11條規(guī)定:“租賃期限內(nèi),房屋出租人轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的,房屋受讓人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原租賃合同的規(guī)定”。

      

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