別看房屋是自己的，但只要房屋已租賃給他人，想買賣還不那么容易呢。王某將自己的一套90余平方米的營業(yè)用房出售給一個(gè)熟人張女士，并辦理了過戶手續(xù)，多年租賃該房的承租人某建材公司以其未能在同
別看房屋是自己的，但只要房屋已租賃給他人，想買賣還不那么容易呢。王某將自己的一套90余平方米的營業(yè)用房出售給一個(gè)熟人張女士，并辦理了過戶手續(xù)，多年租賃該房的承租人某建材公司以其未能在同等條件下享有房屋優(yōu)先購買權(quán)為由，將產(chǎn)權(quán)人王某與買受人張女士告上了法庭，要求確認(rèn)這一買賣無效，并由自己按張女士的價(jià)格買下房屋。最終，法院判決王某與張女士簽訂的房屋買賣協(xié)議無效。
據(jù)悉，某建材公司自1995年12月起與王某簽訂為期8年的房屋租賃合同后，一直承租著王某的90余平方米門面房用于經(jīng)營建材業(yè)務(wù)。. 合同到期后，雙方雖未續(xù)簽新的合同，但建材公司仍向王某交納租金，王某也未提出異議。去年5月19日，王某突然發(fā)出對外出售門面房的公告，要求欲購者報(bào)名登記。8月23日，建材公司提交了購買現(xiàn)承租門面房的申請，并向王某交納了競標(biāo)保證金。9月9日，王某再次通知有意購房者有權(quán)參與競買，開標(biāo)時(shí)由出價(jià)最高者中標(biāo)。在9月14日的競賣中，王某要求建材公司在內(nèi)的六位競買者采用密寫方式報(bào)價(jià)。最終建材公司每平方米5800元的報(bào)價(jià)不敵張女士的每平方米6050元的報(bào)價(jià)。同月，王某與張女士到房管部門辦理了房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。
看到這個(gè)結(jié)局，建材公司不干了，一紙?jiān)V狀將王某與張女士告上了法庭。
法院為何判決王某與張女士簽訂的房屋買賣協(xié)議無效呢？首先，建材公司和王某簽訂的房屋租賃合同是真實(shí)有效的，這是前提。合同期屆滿，雙方雖未續(xù)簽書面合同，但建材公司仍使用租賃房屋并繳納租金，故雙方租賃關(guān)系繼續(xù)有效。當(dāng)王某決定出售該房時(shí)，應(yīng)依法提前三個(gè)月將售房事宜告知承租人。本案中，房屋售價(jià)形成于競價(jià)結(jié)果確定之時(shí)，故合同法規(guī)定的“合理時(shí)間”和民法通則貫徹意見規(guī)定的“三個(gè)月”均應(yīng)以中標(biāo)價(jià)產(chǎn)生后起算。也就是說，王某并未提前三個(gè)月將售房事宜告知建材公司。
其次，王某采用密寫報(bào)價(jià)方式競賣房屋，屬程序不當(dāng)，對承租人建材公司而言，不能視為“同等條件”。建材公司參與競價(jià)和其起訴前的行為不能認(rèn)定建材公司已放棄優(yōu)先購買權(quán)，相反，建材公司以訴訟方式明確表示其主張?jiān)摍?quán)利的意愿。王某與張女士簽訂購房合同及產(chǎn)權(quán)過戶行為，因侵害建材公司享有的優(yōu)先購買權(quán)，所以認(rèn)定無效。
對于建材公司提出以相同價(jià)格購買房屋的要求，法院沒有支持。這是因?yàn)楹贤瑹o效并不等于建材公司當(dāng)然與王某建立房屋買賣合同。法律僅規(guī)定承租人享有優(yōu)先購買權(quán)，當(dāng)出租人未按規(guī)定將房屋優(yōu)先出售給承租人時(shí)，承租人有權(quán)請求人民法院宣告合同無效。此不僅是合同行為的無效，更延伸至合同內(nèi)容的無效。同時(shí)，王某與張女士所簽的合同無效后，建材公司并不能當(dāng)然取得原合同中買受人的地位，即建材公司并不能簡單地將無效合同中買受人張女士的權(quán)利義務(wù)取而代之。對于相關(guān)約定，仍應(yīng)由出租人與承租人形成合意，新合同方能成立。
