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    專家指點(diǎn):房產(chǎn)租賃糾紛中常見(jiàn)的"幾大誤區(qū)"
    發(fā)布時(shí)間:2017-07-03 09:03:00作者: 上海律師網(wǎng)瀏覽量:902 ℃

    李先生將房屋出租,租約到期,李先生要求收回房屋,租房人不肯,要求繼續(xù)租住下去,但又不同意加租,李先生該怎么辦呢?根據(jù)有關(guān)政策,可參照以下標(biāo)準(zhǔn)處理:    U6u廣州房產(chǎn)律師網(wǎng)  一、

      李先生將房屋出租,租約到期,李先生要求收回房屋,租房人不肯,要求繼續(xù)租住下去,但又不同意加租,李先生該怎么辦呢?根據(jù)有關(guān)政策,可參照以下標(biāo)準(zhǔn)處理:   

      一、原承租人要求續(xù)租時(shí)的處理

      1.租約到期,承租人要求續(xù)租,而出租人則要求合理變更原租約條件的。如原租金過(guò)低,出租人把租金提高到靠近國(guó)家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn),即房屋所在地人民政府規(guī)定的私有房屋租金標(biāo)準(zhǔn),或者在國(guó)家沒(méi)有規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的地區(qū),根據(jù)公平合理的原則,參照較高的房屋所在地租金的實(shí)際水平,定出合理的新的租金,如果原承租人不同意,就是放棄優(yōu)先承租權(quán),出租人即可與別人建立租賃關(guān)系;如果原承租人同意這些合法的條件,應(yīng)另訂租賃合同,將新條件寫進(jìn)去,將原已屆滿的期限變更為新約定的期限,并向房管部門登記備案。

      新租賃合同成立后,當(dāng)任何一方有過(guò)失或故意侵害了對(duì)方的正當(dāng)權(quán)益時(shí),就有可能影響新合同的效力。如在完成租賃合同的登記(備案)手續(xù)后,出租人提出收取押租或其他額外費(fèi)用,妨礙承租人居住使用,或承租人不按合同規(guī)定交租(拒交或拖欠),則對(duì)方可以提出解除租賃合同,并要求違約人支付有關(guān)費(fèi)用和賠償失去的合法權(quán)益。

      2.租約到期后,如果出租人沒(méi)有提出新的條件,承租人按原租約繼續(xù)交租又被其接受,則視為租賃關(guān)系延續(xù),并且是不定期的租賃關(guān)系,出租人沒(méi)有正當(dāng)理由時(shí),不得終止。

      3.租約到期后,如果出租人因自住需要,不愿意繼續(xù)出租,未訂立續(xù)租合同,則承租人就應(yīng)將房屋返還出租人。如果承租人在當(dāng)?shù)卣?guī)定的或雙方約定的時(shí)期內(nèi)確實(shí)無(wú)法找到房屋,出租人應(yīng)當(dāng)給承租人找房搬家的時(shí)間,酌情延長(zhǎng)租賃期限。承租人也應(yīng)按期騰房。如果承租人不積極找房和按期騰房,出租人有權(quán)在合理范圍內(nèi)提高房租。當(dāng)承租人有房可遷而拒不騰房時(shí),出租人可申請(qǐng)法院強(qiáng)制其搬遷并令其交占房期間的房租。

      二、出租人要求按原租約條件繼續(xù)出租,承租人不同意時(shí)的處理   

      1.如果承租人在租約期滿后,不同意出租人按原租賃合同的條件續(xù)租,而要求降低租金,或要求出租人對(duì)房屋維修改建、要求準(zhǔn)予變動(dòng)房屋用途才續(xù)租,即作原租約終止或按新租約不成立處理。承租人應(yīng)在出租人要求的合理期限內(nèi)找房搬遷。承租人搬遷前占用原房的,應(yīng)照前租約交房租。

      2.出租人以原租約期滿為由隨意抬高房租的,一般不允許,但出租人與承租人另有約定的除外。當(dāng)承租人不積極找房或找到了房逾期不遷時(shí),出租人可以抬高租金標(biāo)準(zhǔn);如這時(shí)雙方爭(zhēng)執(zhí)不下,應(yīng)按照可加租的精神,由房管機(jī)關(guān)作出仲裁,或由法院作裁決。

      三、出租人外出未歸,租賃合同屆滿,而出租人又無(wú)任何續(xù)租的明確表示時(shí)(包括書面的或口頭的或行動(dòng)的)的處理

      1.承租人通知出租人的近親屬、單位按到期日搬遷的,作原租約未延續(xù)不再交租金處理。

      2.承租人通知出租人回來(lái)之前或向承租人明確表態(tài)前,按續(xù)租處理,可按原租約補(bǔ)交租金,也可按月將租金交由上述人代收立據(jù)轉(zhuǎn)交出租人,自得知出租人不續(xù)租的意思表示之日起,始作不續(xù)租處理。

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