出租人在房屋出售前對房屋租賃承租人未盡通知義務，房屋租賃承租人應在多長期限內行使優先購買權?本文為您講述關于房屋租賃優先購買權行使相關法律問題。出租人雖然沒有通知房屋租賃承租人行使優先購買權，但房屋已幾經轉手出售，現房屋房屋租賃承租人主張優先購買的，應如何處理?
1、出租人在房屋出售前對房屋租賃承租人未盡通知義務，房屋租賃承租人應在多長期限內行使優先購買權?
房屋租賃承租人的優先購買權屬于以形成權的行使為前提的權利，故該形成權的行使應以除斥期間制度加以規定，即房屋租賃承租人應自知悉出賣事實時起一定期限內行使先買權。該制度與合同法規定的出租人應當給出“合理期限”一起(一為基于當事人自由意思產生，一為沒有當事人意思表示時補充當事人意思)，共同構成房屋租賃承租人行使優先購買權的程序性規定。
關于“合理期限”問題，具體標準如何，應由當事人根據實際情況而定，不宜強制劃一。而關于房屋租賃承租人行使權利的除斥期間，不少人認為法律沒有規定。我們認為最高人民法院《關于貫徹執行若干問題的意見》第118條的規定，實際上就可以理解為對此問題作出的規定。該條規定：“出租人出賣出租房屋，應提前三個月通知房屋租賃承租人，房屋租賃承租人在同等條件下，享有優先購買權。”從該條文的表述本身來看，其目的無非是在出租人未及時通知房屋租賃承租人的情況下，給予房屋租賃承租人以行使權利的期間。因為，在出租人通知房屋租賃承租人購買時，實際上是要在房屋租賃承租人和其他人提出相同條件時，優先將房屋租賃物出賣于房屋租賃承租人。那么，出租人的主要義務就是將出賣的意思通知房屋租賃承租人。而房屋租賃承租人在收到通知后必須在合理期限內行使其權利。而設定優先購買權行使期限的目的，則在于督促房屋租賃承租人盡早行使權利。因此，其目的應該是：出租人出賣房屋租賃物的，應當通知房屋租賃承租人。房屋租賃承租人在接到通知后，應當在合理期限內決定是否購買。該期限最長為3個月。因此，我們傾向于認為，房屋租賃承租人行使優先購買權的期間，應該為出租人知道或者應當知道出租人出賣房屋之日起的3個月。
2、出租人雖然沒有通知房屋租賃承租人行使優先購買權，但房屋已幾經轉手出售，現房屋房屋租賃承租人主張優先購買的，應如何處理?
首先，應當判斷房屋租賃承租人是否超過期限行使權利;其次，對于房屋租賃的房屋已經出售并幾經轉手，只要后幾個環節的房屋買受人中有一個是善意購買的，房屋租賃承租人就不能再主張優先購買。當然，房屋租賃承租人不能行使優先購買權的，可以要求出租人承擔相應責任。
3、房屋租賃合同未經登記對房屋租賃承租人優先購買權的影響
我國法律規定，房屋房屋租賃應實行登記備案制度。但房屋房屋租賃的登記備案與否不影響房屋租賃合同的效力，故審判實踐中當事人為逃避稅收等，房屋租賃合同未經登記備案的情況較多。
一種觀點認為，未經登記備案的房屋租賃合同，房屋租賃承租人的優先購買權不能對抗善意第三人。因為房屋租賃合同未經登記公示我國就是如此。應該說，房屋租賃合同由于其準物權的特性，“買賣不破房屋租賃”有其一定的法理基礎。隨著經濟的發展，當初的立法理由已經日漸弱化，特別是大量商業房屋租賃的存在與當初保護居民居住權的立法意圖不相一致。在保護房屋租賃承租人利益的同時，如何保護買受人的利益成為值得思考的問題。
我們認為，《上海市房屋房屋租賃條例》第十五條第二款關于“房屋房屋租賃合同未經登記備案的，不得對抗第三人”的規定，使我們得以將兩者利益予以平衡。當房屋租賃合同未予登記，或者買受人不知道系爭房屋房屋租賃事實的，相應的法律后果不能由買受人承擔。房屋租賃承租人也不能以“買賣不破房屋租賃”為由，對抗買受人對房屋處分的權利，不能要求房屋房屋租賃合同繼續履行。同時，出賣人未向買受人告知房屋租賃事實，導致房屋租賃承租人不能主張“買賣不破房屋租賃”而合同不能繼續履行的，應當認定出租人違約。房屋租賃承租人可以向出租人主張相應的違約責任。
