北京華倫律師事務(wù)所 陳林 （13683565556）
當(dāng)前房屋租賃市場存在諸多問題，雖經(jīng)大力整治，有所改善，但仍有許多問題無法通過行政手段解決，還需承租人在簽訂租賃合同時提高防范意識。
承租人在承租住宅用房屋時，應(yīng)注意以下幾個方面的問題：
1. 注意房屋是否可以出租。依建設(shè)部頒發(fā)的《城市房屋租賃管理辦法》第六條規(guī)定，有下列情形之一的房屋不得出租：（一）未依法取得房屋所有權(quán)證的；（二）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；（三）共有房屋未取得共有人同意的；（四）權(quán)屬有爭議的；（五）屬于違法建筑的；（六）不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的；（七）已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的；（八）不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的；（九）有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。承租人在確定租房前應(yīng)對出租是否具有以上所列的九種不得出租的情形。
2. 出租人是否有權(quán)出租。即核查出租人是否具有對出租的所有權(quán)或處分權(quán)。可通過查驗房產(chǎn)證，身份證等方式對出租人進(jìn)行核查，必要時可去房屋管理部門進(jìn)行核查。對非所有人出租房屋的，應(yīng)備加小心。
3. 注意租賃合同內(nèi)容。租賃合同是在出現(xiàn)租賃糾紛時，確定租賃雙方權(quán)利義務(wù)最關(guān)鍵的證據(jù)。承租人對租賃合同的內(nèi)容進(jìn)行認(rèn)真的審查。當(dāng)?shù)氐姆抗懿块T常備有租賃合同的范本，但范本針對性不強(qiáng)，不能適應(yīng)各種情況。房屋租賃合同的條款一般包括：當(dāng)事人姓名或名稱及住所、標(biāo)的物、租賃用途、租賃期限、租金、修繕責(zé)任、變更與解除合同的條件和爭議解決方式等的約定。實(shí)踐中，個人之間的房屋應(yīng)特別注意違約責(zé)任的確定，一定要明確具體、具有可操作性。還要注意水、電、煤氣等入住時數(shù)據(jù)的確定及交費(fèi)方式的確定、押金（保證金）用途的約定等。
4. 與中介簽訂合同應(yīng)特別慎重。中介公司的租房合同一般都是由專業(yè)律師所書寫并經(jīng)長時實(shí)踐檢驗，會最大限度的維護(hù)其自身的權(quán)益，而作為承租人一般很少有人對房屋租賃有較深的研究。對于租賃合同中，可能存在的法律風(fēng)險，承租人很難作出全面而準(zhǔn)確的預(yù)測，出現(xiàn)糾紛時其權(quán)益也因為有合同的存在，而很難得到有效的保護(hù)。
5. 出現(xiàn)糾紛時，應(yīng)及早解決。合同在履行過程中，因各種各樣的原因而出現(xiàn)糾紛是正常的。對于出現(xiàn)的問題，要設(shè)法盡快地去解決。此處要特別提醒承租雙方的是：民法通則》第一百三十六條第三項規(guī)定，延付或者拒付租金適用一年的訴訟時效。對于此條款《民法通則》第一百三十六條第三項作出了狹義的解釋，即只有在承租人占有出租物而延付或拒付租金時，才應(yīng)適用一年的訴訟時效，如果出租人與承租人已終止了租賃合同關(guān)系并就租金的數(shù)額達(dá)成一致，此時就不應(yīng)再適用一年的訴訟時效，而應(yīng)適用兩年的一般訴訟時效。
