解讀房屋租賃管理條例
鏡頭回放
張女士通過中介公司承租了一套房屋，并與房主、中介公司簽訂了租賃期為3年的合同，同時預(yù)交了一年的房租和中介費(fèi)共1.5萬元。但張女士剛住進(jìn)房子，房主的妻子就來找她，要求她立即搬出。理由是，房子是夫妻共有財產(chǎn)，丈夫出租房屋沒經(jīng)過她的同意。為此張女士去找出租人，但出租人已不知去向。原來房主兩口子正在鬧離婚，導(dǎo)致出租房屋意見不統(tǒng)一。這樣的房子張女士還能租嗎？
專家觀點
根據(jù)《城市房屋租賃管理辦法》第6條規(guī)定，共有房屋未取得共有人同意的不得出租。因此，張女士所簽的房屋租賃合同無效，預(yù)交的租賃費(fèi)應(yīng)當(dāng)追回。根據(jù)我國“合同法”第425條的規(guī)定，中介公司應(yīng)當(dāng)對此承擔(dān)責(zé)任。
用于出租的房屋必須具有三證，即房管部門核發(fā)的產(chǎn)權(quán)證、當(dāng)?shù)嘏沙鏊税l(fā)的房屋租賃安全合格證、北京市房產(chǎn)局統(tǒng)一印制的房屋租賃許可證。
求租看點
求租人在租房時，應(yīng)看房產(chǎn)證和房主身份證，如果出租人不是房主，除身份證外，求租人還應(yīng)索看房主委托書，求租人最好與房主聯(lián)系，確認(rèn)房屋的產(chǎn)權(quán)狀態(tài)。租賃合同簽訂后，承租人應(yīng)立即去房管部門登記備案。否則，因未辦理登記備案而產(chǎn)生糾紛的房屋租賃合同，一旦訴諸法律，往往會被認(rèn)定為無效合同，出租方的違約責(zé)任可以免除，而承租人的利益卻得不到有效的保護(hù)。
相關(guān)鏈接
根據(jù)《城市房屋租賃管理辦法》第6條的規(guī)定，有九種房屋不能出租。
九種房屋不能出租
(一)未依法取得房屋所有權(quán)證的；
(二)司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地權(quán)利的；
(三)共有房屋未取得共有人同意的；
(四)權(quán)屬有爭議的；
(五)屬于違法建筑的；
(六)不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的；
(七)已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的；
(八)不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的；
(九)有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。
如果求租人承租了這樣的房屋，萬一雙方發(fā)生糾紛，承租人的利益將得不到法律的保護(hù)。
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