房屋租賃指南——房屋轉(zhuǎn)租、承租權(quán)轉(zhuǎn)讓或交換
1 房屋轉(zhuǎn)租的定義
房屋轉(zhuǎn)租，是指承租人在租賃期間將其承租房屋的部分或者全部再出租的行為。
2 律師要合理提示偽托人有下列情形之一的房屋不得轉(zhuǎn)租：
?。?）承租人拖欠租金的；
?。?）承租人在承租房屋內(nèi)擅自搭建的；
?。?）預(yù)租的商品房。
3 轉(zhuǎn)租的前提條件
律師辦理房屋轉(zhuǎn)租業(yè)務(wù)，首先要審查房屋租賃合同。房屋租賃合同約定可以轉(zhuǎn)租的，承租人可以按照租賃合同的約定轉(zhuǎn)租房屋。房屋租賃合同未約定可以轉(zhuǎn)租的，承租人轉(zhuǎn)租房屋應(yīng)當(dāng)征得出租人書面同意。
4 轉(zhuǎn)租合同與租賃合同的關(guān)系
律師要提示委托人，房屋轉(zhuǎn)租期間，租賃合同發(fā)生變更，影響轉(zhuǎn)租合同履行的，轉(zhuǎn)租合同應(yīng)當(dāng)隨之變更；租賃合同解除的，轉(zhuǎn)租合同隨之解除。
5 轉(zhuǎn)租期限的限制
在轉(zhuǎn)租期限上，律師要注意轉(zhuǎn)租合同的終止日期不得超過租賃合同規(guī)定的終止日期，除非出租人與轉(zhuǎn)租雙方另有協(xié)商約定。
6 除非出租人與轉(zhuǎn)租當(dāng)事人另有約定，房屋轉(zhuǎn)租期間，承租人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行租賃合同。
7 房屋轉(zhuǎn)租合同的登記備案
轉(zhuǎn)租雙方當(dāng)事人應(yīng)在簽訂房屋轉(zhuǎn)租合同后15日內(nèi)持下列材料向房地產(chǎn)登記機構(gòu)辦理房屋轉(zhuǎn)租合同的登記備案，領(lǐng)取轉(zhuǎn)租合同登記備案證明：
?。?）出租人同意轉(zhuǎn)租的書面意見或者經(jīng)登記備案的租賃合同；
?。?）租賃合同的登記備案證明；
?。?）轉(zhuǎn)租合同；
（4）轉(zhuǎn)租的承租人個人身份證明或者企業(yè)、其他組織的登記注冊證明。
8 房屋承租權(quán)轉(zhuǎn)讓或交換的定義
房屋承租權(quán)轉(zhuǎn)讓是指在房屋租賃期限內(nèi)，承租人將其在房屋租賃合同中的權(quán)利、義務(wù)一并轉(zhuǎn)移給第三人，由第三人取代原承租人的地位，繼續(xù)履行房屋租賃合同的行為。
房屋承租權(quán)交換是指在房屋租賃期間，承租人將其承租的房屋與第三人承租的房屋交換使用，并各自履行交換對方房屋租賃合同的行為。
9 房屋承租權(quán)轉(zhuǎn)讓或交換的條件
律師要提示當(dāng)事人，房屋承租權(quán)轉(zhuǎn)讓或者交換，承租人須征得出租人的書面同意。
10 房屋承租權(quán)轉(zhuǎn)讓或者房屋承租權(quán)交換的辦理程序是：
（一）承租人事先征得出租人的書面同意；
?。ǘ┏凶馊伺c房屋承租權(quán)的受讓人或者房屋承租權(quán)的交換人簽訂“房屋承租權(quán)轉(zhuǎn)讓合同”或者“房屋承租權(quán)交換合同”；
?。ㄈ┏鲎馊伺c房屋承租權(quán)的受讓人或者房屋承租權(quán)的交換人簽訂“租賃主體變更合同”，變更房屋承租人，繼續(xù)履行原租賃合同。
?。ㄋ模╇p方當(dāng)事人在“租賃主體變更合同”簽訂后的15日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)持下列材料向原租賃合同登記備案的房地產(chǎn)登記機構(gòu)辦理合同的變更登記備案，領(lǐng)取登記備案證明：
?。?）房屋承租權(quán)受讓人或者房屋承租權(quán)的交換人的個人身份證明或者企業(yè)、其他組織的登記注冊證明；
（2）房屋承租權(quán)轉(zhuǎn)讓合同或者房屋承租權(quán)交換合同；
（3）房屋租賃主體變更合同；
?。?）租賃合同登記備案的證明。
