為維護(hù)承租人的合法權(quán)益，有關(guān)法律法規(guī)對(duì)這種情況下房屋所有權(quán)人的處分權(quán)作了一定的限制，即房屋所有人如果欲將出租房屋出賣，須提前3個(gè)月通知承租人，承租人在同等條件下享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。
長(zhǎng)春房屋置換股份有限公司(簡(jiǎn)稱長(zhǎng)房置換)經(jīng)紀(jì)人張先生說(shuō)，目前租賃市場(chǎng)逐步升溫，關(guān)于租賃糾紛也有發(fā)生，尤其是關(guān)于優(yōu)先購(gòu)買權(quán)和優(yōu)先租賃權(quán)。房主將房屋出租以后，能否再將房屋賣掉?買主買下該房以后，能否要求原房客搬出?
相關(guān)案例：
2010年4月，房主李先生與趙女士簽訂了《房屋租賃合同》，將自己位于某小區(qū)的二室一廳的房子租賃給趙女士居住，租期兩年，租金1200元/月。當(dāng)年9月李先生告訴趙女士他打算將這套房賣掉，問(wèn)趙女士是否有興趣，趙女士表示無(wú)意購(gòu)買。李先生將該房屋于2011年2月賣給了萬(wàn)先生，雙方訂立了《房屋買賣協(xié)議》，并到有關(guān)部門辦理了房屋登記過(guò)戶手續(xù)。萬(wàn)先生取得該房屋所有權(quán)后，即要求趙女士搬出，趙女士將《房屋租賃合同》拿給萬(wàn)先生看，但萬(wàn)先生表示這是你與前任房主的事，與我無(wú)干。現(xiàn)在房子是我的了，我不愿意租給你，你得搬出。
長(zhǎng)房置換經(jīng)紀(jì)人張先生說(shuō)，首先，我們要明確的是，在房屋出租后，房主仍是該房屋的所有權(quán)人，他只是將其所有權(quán)的四項(xiàng)權(quán)能中的占有權(quán)和使用權(quán)暫時(shí)讓渡給了房客，他仍享有另外兩項(xiàng)權(quán)能：收益權(quán)(即收取租金的權(quán)利)和對(duì)房屋的處分權(quán)。
因此，李先生仍可以將已出租的房屋出賣、贈(zèng)與、典當(dāng)或抵押。須注意的是，本案例涉及到以下幾個(gè)方面的法律問(wèn)題：
(1)“優(yōu)先購(gòu)買權(quán)”。
為維護(hù)承租人的合法權(quán)益，有關(guān)法律法規(guī)對(duì)這種情況下房屋所有權(quán)人的處分權(quán)作了一定的限制，即房屋所有人如果欲將出租房屋出賣，須提前3個(gè)月通知承租人，承租人在同等條件下享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。即如果承租人愿與別的買主出一樣的價(jià)格，則出租人必須將房屋賣給承租人，否則承租人有權(quán)請(qǐng)求法院宣告出租人與別的買主間簽訂的買賣協(xié)議無(wú)效。但該案中原房屋所有權(quán)人李先生已經(jīng)將自己要出售該房屋的信息告訴了趙女士并征求了趙某是否愿意購(gòu)買該房，趙女士表示無(wú)意購(gòu)買，因此，趙女士屬于自動(dòng)放棄了優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。
(2)“買賣不破租賃”。
在租賃期間，房屋所有權(quán)人將房屋予以出賣、贈(zèng)與、典當(dāng)或抵押后，原房屋租賃合同繼續(xù)有效。1988年1月26日最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行(民法通則)若干問(wèn)題的意見第119條規(guī)定：“私有房屋在租賃期間因買賣、贈(zèng)與或繼承發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，原租賃合同對(duì)承租人和新戶主繼續(xù)有效”。2011年2月1日建設(shè)部頒布實(shí)施的《商品房屋租賃管理辦法》第12條規(guī)定：“房屋租賃期間，因贈(zèng)與、析產(chǎn)、繼承、或者買賣轉(zhuǎn)讓房屋的，原房屋租賃合同繼續(xù)有效。”不僅私有房屋如此，公有房屋也不例外。
李先生在欲將出租房屋出賣前，提前通知了趙女士，在趙女士明確表示不打算購(gòu)買的情況下，也即主動(dòng)放棄自己的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的情況下，才將房屋賣給了萬(wàn)先生，雙方并辦理了過(guò)戶手續(xù)，《房屋買賣合同》具有法律效力，應(yīng)受到法律保護(hù)。
萬(wàn)先生雖然取得了房屋的所有權(quán)，但是對(duì)于前房主簽訂的房屋租賃合同，仍須繼續(xù)履行。法院責(zé)令其繼續(xù)履行租賃合同，以維護(hù)承租人趙女士的合法權(quán)益。
