返租是一種充滿風險的商業投資行為，一旦開發商資金鏈斷裂，后果不堪設想。小業主在面對返租誘惑的時候，應該對這一后果有充分的估計。
廣州新中國大廈爛尾，讓負債累累的小業主們徹底認清了“返租回報”的“猙獰面目”。本報對此事作報道后，多位被套牢的小業主找到記者，想通過本報發出呼吁：“希望后來者不要再重蹈覆轍!”
迷人的投資殺手
想當初，被開發商捧作重要賣點的返租回報，曾被多少小投資者視為致富捷徑啊!
當年，投資新中國大廈商鋪的600多位小業主，絕大部分都相信了開發商的“信用銷售”：鋪位返租給開發商5年，開發商每年給予12%的租金回報。而5年之后，由于有了前5年的經營基礎，鋪位回到業主手中后，不管是由業主自己經營還是繼續出租，帶來的回報都會更大。
如同現在的“帶租約出售”一樣，當年新中國大廈對以“5年返租回報”方式購置商鋪的業主，在簽署預售契約的同時，還鄭重其事地在律師見證下簽署了《租賃合約》。
一切都似乎無懈可擊，既“合法”又在法律“監控”之下，以至于當時有“權威人士”估算：在廣州所有物業類型中，新中國大廈這類商鋪增值率最高，可達20%，5年增值100%，每年實際投資回報率可達32%，大大高于股票收益，相對于其它地產項目而言，無任何風險。
但是投資者們卻忽略了最基本的一條：共同約定的條款可以約束交易雙方的行為舉止，但卻不能保證開發商的實力。
不幸，新中國大廈向小業主回報了3個月的租金后，便陷入了難以自拔的財務危機之中。
羊毛出在羊身
一位當年的返租回報炮制者向記者披露，其實返租的“羊毛”全都出在小業主身上。開發商售鋪時就已按比例將價格打高三成左右，相當于開發商將提前得到的這筆錢逐年返還給小業主。問題是，開發商考慮的是盡快回籠資金，收到預售款后不是存在銀行里生息返租或是投入商場經營，而是不斷地進行開發周轉，也就是人們常說的三個蓋子捂十個鍋，萬一某個環節發生問題，資金鏈就會斷裂崩潰。
“這本身就是一種充滿風險的商業投資行為，小業主接受返租的時候，應該對后果有充分的估計，”一位資深律師認為，“不能簡單地理解為誰欺騙了
誰。”
變種五花八門
盡管已有很多前車之鑒，而且建設部也已于去年明令禁止返租銷售。但是現今廣州樓市中各種返租回報的變種——“帶租約出售”、“利潤分成”、“保底分成”、“預付租金”等等又在粉墨登場，其“應用范圍”也從商鋪蔓延至酒店、公寓、寫字樓等其它類型物業，并且仍然在吸引著不少小投資者的追捧。
返租的方式也五花八門。有的是開發商按月或按年計付，承諾定期將租金存入小業主的銀行帳戶中;有的是在交易時，開發商按返租比例與年限，在樓價中以折扣優惠形式一次性“付”給小業主，也就所謂的“即返”。
現在的返租行情一般為7%至8%，期限多為三年。當然也有例外，記者新近發現番禺的一個商業盤，打出的返租廣告是“投資10萬，月收2000”，年回報率高達24%。
圈套這樣做成
開發商通常的做法是，商鋪散賣后，在承諾的返租期內設法引入主力商家開張，開發商收取租金。
能夠引入商家當然是好事。但是，在商業物業供遠大于求的廣州，招商并非一廂情愿。萬一無人進場，何來租金回報?商場物業建成后難以開張而空置，目前在廣州并不鮮見。
