上述案例引發(fā)了這樣一些問(wèn)題，第一、在出租人與買(mǎi)受人辦理房屋所有權(quán)過(guò)戶手續(xù)后，買(mǎi)受人能否解除合同?第二、買(mǎi)賣不破租賃原則的適用有無(wú)條件?第三、買(mǎi)賣不破租賃原則在適用時(shí)是否存在例外?
上述幾個(gè)問(wèn)題涉及到民法中一個(gè)重要的原則，即買(mǎi)賣不破租賃。
一、買(mǎi)賣不破租賃原則的含義
所謂買(mǎi)賣不破租賃原則，是指在租賃關(guān)系存續(xù)過(guò)程中，租賃物被讓與或設(shè)定物權(quán)的，承租人對(duì)取得租賃物所有權(quán)或他物權(quán)的人，可主張其承租權(quán)，此即所謂對(duì)抗力。也即是指，受讓人或他物權(quán)人都附有維持原有租賃的義務(wù)，而無(wú)需另訂契約。買(mǎi)賣不破租賃這種現(xiàn)象是在本質(zhì)上是承租權(quán)物權(quán)化的一種表現(xiàn)。承租權(quán)物權(quán)化的程度基本上可以從承租權(quán)的存續(xù)期間是否受到保護(hù)、有無(wú)對(duì)抗力和承租權(quán)能否自由處分等三項(xiàng)指標(biāo)來(lái)進(jìn)行判斷。其中，承租權(quán)物權(quán)化最重要的判斷指標(biāo)為對(duì)抗力，即“買(mǎi)賣不破租賃原則”。
二、買(mǎi)賣不破租賃原則的適用條件
我國(guó)《合同法》第229條亦規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。”此外，我國(guó)城市房屋租賃管理辦法第11條也有類似規(guī)定。
我國(guó)合同法對(duì)買(mǎi)賣不破租賃原則的規(guī)定較為籠統(tǒng)，并沒(méi)有對(duì)買(mǎi)賣不破租賃原則適用的條件作出明確的規(guī)定，缺乏對(duì)善意物權(quán)人和債權(quán)人的有效保護(hù)。然而，從我國(guó)其他相關(guān)的法律法規(guī)中卻可以看出某種買(mǎi)賣不破租賃原則適用條件的端倪。比如我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第53條規(guī)定：“房屋租賃，出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價(jià)格、修繕責(zé)任等條款，以及雙方的其他權(quán)利和義務(wù)，并向房產(chǎn)管理部門(mén)登記備案。”我國(guó)《城市房屋租賃管理辦法》第13條和14條也規(guī)定：“房屋租賃實(shí)行登記備案制度。簽訂、變更、終止租賃合同的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)向房屋所在地直轄市、市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)登記備案;房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在租賃合同簽訂后30日內(nèi)，持本辦法第十五條規(guī)定的文件到直轄市、市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理登記備案手續(xù)。”從這些相關(guān)的法律法規(guī)中，我們可以發(fā)現(xiàn)，立法者在對(duì)買(mǎi)賣不破租賃原則的適用條件問(wèn)題上采取的是折中主義的立場(chǎng)，既沒(méi)有完全肯定買(mǎi)賣不破租賃原則，也沒(méi)有確立登記對(duì)抗原則，而是將二者綜合起來(lái)，采取了登記備案的做法。其立法初衷是希望既可以能夠通過(guò)登記備案讓租賃合同達(dá)到公示的目的，又可以以此保障承租人的權(quán)利。
令人遺憾的是，立法者的本意雖好，但在實(shí)踐中由于登記備案制沒(méi)有強(qiáng)制性，絕大多數(shù)租賃合同并未經(jīng)過(guò)登記便生效，從而致使租賃權(quán)未經(jīng)公示，便具有相應(yīng)的效力，最終導(dǎo)致該租賃權(quán)可以對(duì)抗善意物權(quán)人的所有權(quán)，從而帶來(lái)對(duì)善意物權(quán)人的所有權(quán)保護(hù)不力的問(wèn)題，這不僅與公平合理的原則相悖，而且與立法者的初衷背道而馳。
因此，筆者認(rèn)為，根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行相關(guān)的立法，結(jié)合立法目的，我們可以總結(jié)出第一種可以適用買(mǎi)賣不破租賃原則的情形應(yīng)該是租賃合同合法有效且必須進(jìn)行登記。因?yàn)楦鶕?jù)民法原理，物權(quán)的變動(dòng)必須符合公示原則，也就是應(yīng)該以可被外部所查知的方式表現(xiàn)出來(lái)，只有這樣，才能使權(quán)利具有公信力，具有對(duì)抗的效力。租賃權(quán)作為一種物權(quán)化了債權(quán)，必須經(jīng)過(guò)登記公示才能具有公信力，才能對(duì)抗第三人。合法有效的租賃合同經(jīng)過(guò)登記后，承租權(quán)具有對(duì)抗效力，所以，租賃物的買(mǎi)受人(新所有權(quán)人)無(wú)權(quán)解除合同，租賃合同繼續(xù)有效。
接下來(lái)還有第二種情形，如果承租人和出租人在租賃合同中約定有買(mǎi)賣不破租賃的條款，并且該條款已經(jīng)由原租賃合同中的出租人(租賃物的原所有權(quán)人)以適當(dāng)方式告知了租賃物的買(mǎi)受人(新所有權(quán)人)時(shí)，租賃合同是否繼續(xù)有效呢?本來(lái)，按合同的相對(duì)性原理，合同不能約束相對(duì)人之外的第三人，但法律另有規(guī)定的除外，這就是涉他合同，如人身保險(xiǎn)合同，就可以為第三人設(shè)定權(quán)利義務(wù)。從本質(zhì)上講，租賃合同中的買(mǎi)賣不破租賃條款也屬于涉他合同，原租賃合同中的出租人(租賃物的原所有權(quán)人)和承租人可以為租賃物的買(mǎi)受人(新所有權(quán)人)設(shè)定“在該租賃物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移后，該租賃合同在買(mǎi)受人和承租人之間繼續(xù)有效”的權(quán)利和義務(wù)，因此，當(dāng)承租人和出租人在租賃合同中約定有買(mǎi)賣不破租賃的條款，并且該條款已經(jīng)由原租賃合同中的出租人(租賃物的原所有權(quán)人)以適當(dāng)方式告知租賃物的買(mǎi)受人(新所有權(quán)人)后，如果買(mǎi)受人還繼續(xù)向出租人(租賃物的原所有權(quán)人)購(gòu)買(mǎi)該租賃物，那么，可以視為租賃物的買(mǎi)受人(新所有權(quán)人)已經(jīng)默認(rèn)了租賃合同中買(mǎi)賣不破租賃條款的效力，因?yàn)樗呀?jīng)預(yù)見(jiàn)到這樣的后果卻還愿意買(mǎi)受租賃物，說(shuō)明他對(duì)租賃物已經(jīng)出租且未到期這一事實(shí)持無(wú)所謂的態(tài)度，所以，租賃物的買(mǎi)受人(新所有權(quán)人)無(wú)權(quán)解除合同，租賃合同繼續(xù)有效。
