房屋出租只是對房屋使用權的限制，并沒有禁止設立抵押權。抵押的風險及法律后果是“債務人不履行債務時抵押物將被拍賣及折價償債”。
2000年12月《最高人民法院關于適用<中華人民共和國擔保法>若干問題的解釋》第六十五條規定，“抵押人將已出租的財產抵押的，抵押權實現后，租賃合同在有效期內對抵押物的受讓人繼續有效”。即抵押不破租賃。
我國2007年通過的《物權法》第190條規定：“訂立抵押合同前抵押財產已經出租的，原租賃關系不受該抵押權的影響。抵押權設立后抵押財產出租的，該租賃關系不得對抗已登記的抵押權”
所以，已經出租的房屋是可以依法設立抵押權的，但抵押的設立不影響承租人的權利，承租人不但享有知情權還依法享有優先購買權。
《最高人民法院關于適用<中華人民共和國擔保法>若干問題的解釋》第六十六條又規定：“抵押人將已抵押的財產出租的，抵押權實現后，租賃合同對受讓人不具有約束力”。即設立抵押權的房屋仍可以出租，但由于抵押權在先，實現抵押權時，承租人沒有優先購買權，買受人也可以不再履行原租賃合同。
另外，《最高人民法院關于適用<中華人民共和國擔保法>若干問題的解釋》第六十六條明確規定了抵押權實現時造成承租人損失的處理，“抵押人將已抵押的財產出租時，如果抵押人未書面告知承租人該財產已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任;如果抵押人已書面告知承租人該財產已抵押的，抵押權實現造成承租人的損失，由承租人自己承擔”。
案情：
李某因生意上的需要向趙某借款20萬元，借款期限為一年，并以自己所有的一處房產作為抵押，雙方簽訂了抵押借款合同并到房管部門做了抵押登記。2004年1月，李某為了將房屋利用起來，又將該房屋出租給某商貿公司，租賃期限為二年。租賃合同簽訂后，李某并未告知商貿公司該房已抵押的情況。2004年9月，李某因做生意虧損明確表示無力償還趙某的借款，雙方協商趙某以30萬元購買李某的房屋，除去借款本息，趙某再給付李某房款84 000元，雙方于2004年10月辦理了過戶手續。后李某即通知商貿公司因房屋已經轉讓，原租賃合同要解除，同時趙某也要求解除租賃合同將訴爭房屋自住，商貿公司不同意解除合同。趙某即起訴至法院，要求確認李某與商貿公司之間的租賃合同無效，商貿公司應當立即騰房;商貿公司辯稱其與李某的租賃合同合法有效，根據買賣不破租賃原則，趙某無權解除或變更合同，同時商貿公司要求行使優先購買權購買李某的房屋。
審理結果：
法院經審理認為，因抵押權設定在前，租賃權產生在后，在債權到期之前，租賃合同對抵押權人的利益并無影響，且租賃合同是雙方當事人真實意思表示，該租賃合同可認定有效。債權到期之后，因涉及抵押權的實現問題，租賃權即對抵押權的實現產生限制作用，該租賃合同應當認定無效，因租賃合同無效，商貿公司無優先購買權。法院最后判決商貿公司與李某的租賃合同無效，商貿公司于十日內騰房。
評析：
本案爭議的焦點在于房屋設定抵押后成立的租賃合同是否有效，抵押權人可否主張租賃合同無效。對于這個問題，法律沒有明確規定，理論界對此有不同觀點，一種觀點認為，抵押權設定后成立的租賃關系不能影響抵押權的效力，在實現抵押權并將抵押物拍賣給第三人時，租賃權對買受人無約束力;另一種觀點認為，只有當租賃關系的存在影響抵押權人的利益時，抵押權才能對抗租賃權，否則租賃關系仍然有效。
筆者認為，在抵押權設定后，《擔保法》并未禁止抵押物出租，根據法不禁止即為權利的民事不成文規則，抵押權設定后，抵押物是可以出租的。理由如下：首先，抵押權只是就抵押物優先受償的權利，抵押人就某物設定抵押后仍對該物享有所有權，只要租賃期限不超過債務的清償期，抵押人可就抵押物行使占有、使用、收益、處分的權利，即有權將抵押物出租。其次，由于抵押并不轉移抵押物的占有，因此具備將抵押物出租的條件。最后，由于設定抵押是為了擔保債務的履行，承認抵押人對抵押物的出租權，可以更好地發揮抵押物的使用價值，從而更好地保證債權的實現
