香港的孫翰林先生因工作原因長期在北京租房居住。2008年11月20日，孫先生與房主王強(qiáng)先生續(xù)簽了《房屋租賃合同》，約定孫先生繼續(xù)租住王先生所有的朝陽區(qū)風(fēng)尚小區(qū)2號(hào)樓1206號(hào)房屋，租期為一年，租金為每月7000元，每3個(gè)月支付一次。
2009年5月底，王先生多年好友劉芳女士歸國定居，急需在北京買一套房子居住。王先生對(duì)劉女士表示：自己有一套閑置房屋正在出租，可以作價(jià)180萬元出售給她，房客孫先生此前預(yù)交的6月至8月房租2.1萬元可以從中扣除。
劉女士欣然同意，給王先生交付了177.9萬元購房款后，與之到房管部門辦理了房屋產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)。
劉女士拿到房產(chǎn)證后，便與王先生一起找到孫先生，稱房主已經(jīng)變更，原租賃合同自動(dòng)失效。她讓孫先生必須于6月20日之前騰退房屋，表示騰房后可將其預(yù)交的6月至8月房租如數(shù)退還。
孫先生表示房屋租期未滿拒絕騰房，劉女士遂訴至法院，請(qǐng)求法院判定孫先生騰退房屋。孫先生辯稱，房屋租賃合同沒有到期，再有，王先生沒有通知其出賣房屋，侵犯了其優(yōu)先購買權(quán)，主張王先生與劉女士的房屋買賣合同無效，劉女士無權(quán)要求其騰房。
【案情分析】
一、房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)如何行使?
房屋承租人的“優(yōu)先購買權(quán)”是指房屋出租人欲出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。
承租人行使優(yōu)先購買權(quán)，應(yīng)當(dāng)在出租人履行通知義務(wù)后，15日內(nèi)明確表示購買，否則視為放棄優(yōu)先購買權(quán)。另外，如果有房屋共有人優(yōu)先購買、出租人將房屋出賣給近親屬、第三人善意購買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)等3種情況，承租人無權(quán)行使優(yōu)先購買的權(quán)利。
如果原房主出賣房屋時(shí)，沒有在合理期限內(nèi)通知房屋承租人，侵犯了承租人在同等條件下的優(yōu)先購買權(quán)，承租人可以主張?jiān)恐鲗?duì)給其造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任，但承租人不可以主張?jiān)恐髋c新房主簽訂的房屋買賣合同無效。
本案中，王先生將房屋出賣給劉女士，雖然沒有告知孫先生，但當(dāng)劉女士和王先生找到孫先生告之其房主已經(jīng)變更要求其騰房時(shí)，孫先生并沒有詢問房屋出售的價(jià)格，也沒有表示要求購買此房屋，可見孫先生并沒有購買房屋的意思，其優(yōu)先購買權(quán)也就無從談起了。
二、“買賣不破租賃”指的是什么?
《中華人民共和國合同法》規(guī)定，“買賣不破租賃”是指租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)，承租人可以請(qǐng)求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同。如果出租人未將所售房屋出租的事實(shí)告知善意的買受人，則應(yīng)當(dāng)賠償因此給買受人帶來的損失。
本案中，訴爭房屋已經(jīng)為劉女士所有，但孫先生與原房主王先生的《房屋租賃合同》應(yīng)于2009年11月19日方到期，故此孫先生有權(quán)繼續(xù)租住房屋至租賃期滿，當(dāng)然也要向劉女士按照原約定支付房租。至于劉女士因繼續(xù)履行房屋租賃合同，而導(dǎo)致其不能占有、使用房屋的“損失”，因其在買房時(shí)對(duì)所購房屋租賃的事實(shí)是知情的，其無權(quán)向王先生主張賠償，應(yīng)當(dāng)由自己承擔(dān)。
【案情結(jié)果】
法院認(rèn)定孫先生與王先生簽訂的《房屋租賃合同》有效，劉女士和孫先生應(yīng)繼續(xù)履行原租賃合同，對(duì)于劉女士要求孫先生騰房的訴訟請(qǐng)求不予支持。
