北京市的物業(yè)租賃交易按出租人的不同劃為兩種：一種為發(fā)展商將所開發(fā)的物業(yè)直接出租給承租人，發(fā)展商統(tǒng)一定價，并簽訂統(tǒng)一格式的合同，也稱為一手租賃;另一種為投資房地產(chǎn)的買家從發(fā)展商手中買下個別單位，自行裝修后再向承租人出租，此為二手租賃。
同一個物業(yè)中的二手租賃的不同的出租人，即業(yè)主由于對出租產(chǎn)生的回收效益比率、速率存在一定程度上的認(rèn)識差別，因此從定價到合同條款均有不同。常常出現(xiàn) 缺乏經(jīng)驗(yàn)的出租人、承租人在簽訂租賃合同的時候失之偏頗，造成自己不必要的權(quán)利以及利益上的損失，同時由于不識此處的法律規(guī)定而無從通過正常渠道挽回?fù)p 失。因此，為保證租約的合法性，保證出租人、承租人的合法權(quán)益，不僅需要保證租約內(nèi)容的真實(shí)、合法，還需要在簽訂租賃合約之后30天內(nèi)到指定部門辦理登記 備案手續(xù)，領(lǐng)取合法租賃證件。
以下為房地產(chǎn)租賃交易中簽署正式合同必備的工作程序：
1.須提供的文件
(1)《房屋所有權(quán)證》、《房屋租賃協(xié)議》、《國有土地使用證》、北京市外銷商品房預(yù)售契約;
(2)單位須提供法定代表人身份證明;個人須提供居民身份證件;
(3)共有房產(chǎn)共有人同意出租的書面證明;
(4)委托代管授權(quán)出租的書面證明;
2.程序
(1)簽訂《房屋租賃協(xié)議》;
(2)繳納稅費(fèi);
3.所需費(fèi)用
(1)租賃雙方各繳納登記手續(xù)費(fèi)合同金額的1%;
(2)房屋租賃稅費(fèi)：
房產(chǎn)稅、營業(yè)稅、教育費(fèi)附加：約為年租金的20%;
所得稅：企業(yè)，年租金的33%;個人，年租金的20%;
印花稅：雙方各繳納合同金額的0.1%。
登記備案管理部門：北京市房屋土地管理局房屋租賃處。
相關(guān)知識：
1、房屋租賃的概念
房屋租賃是房地產(chǎn)市場中一種重要的交易形式。房屋租賃是指出租人以口頭或訂閱局面合同的形式將房屋交付承租人占有、使用與收益，由承租人向出租人支付租金的行為。但旅館業(yè)的客戶出租和房屋場經(jīng)營中的柜臺出租不屬于房屋租賃范圍。《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：“房屋租賃，是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。”《城市房屋租賃管理辦法》(建設(shè)部第42號令)(以下簡稱《租賃管理辦法》)對此概念作了細(xì)化，規(guī)定：“房屋所有權(quán)人將房屋出租給承租人居住或提供給他人從事經(jīng)營活動及以合作方式與他人從事經(jīng)營活動的，均應(yīng)遵守本辦法”，即這幾種行為也應(yīng)按照房屋租賃關(guān)系進(jìn)行管理。
2、房屋租賃的分類
按房屋所有權(quán)的性質(zhì)，房屋租賃分為公有房屋的租賃和私有房屋的租貿(mào)。公有房屋的所有權(quán)人是國家，但在租賃關(guān)系中，國家并不作為民事法律主體出 現(xiàn)，而是采取授權(quán)的方式，由授權(quán)的單位具體管理。按照目前我國的管理體制，直管公房一般由各級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門管理，房地產(chǎn)行政主管部門作為直 管公房所有人的代表，依法行使占有、使用、收益和處分的權(quán)利;自管公房由國家授權(quán)的單位管理。私有房屋的所有權(quán)人是指持有完全的房屋所有權(quán)證的個人。對于 持有共有權(quán)證書的私房主，只能稱為共有權(quán)人，共有權(quán)人必須在所有共有權(quán)人同意后方可將房屋出租。
以上內(nèi)容有滬律網(wǎng)房地產(chǎn)法整理。
