本文介紹強(qiáng)制執(zhí)行中“買賣不破租賃”的利益衡量以及租賃權(quán)的救濟(jì)等內(nèi)容。
買賣不破租賃是指房屋租賃關(guān)系存續(xù)期間，出租人轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的，受讓人代替出租人取得原租賃關(guān)系所產(chǎn)生的權(quán)利義務(wù)。在民事強(qiáng)制執(zhí)行的拍賣中，被拍賣標(biāo)的物上存有的租賃權(quán)涉及債權(quán)人、被執(zhí)行人、承租人三方利益，由于被拍賣物上租賃權(quán)的存在，強(qiáng)制拍賣的目的難以實(shí)現(xiàn)。
一、“買賣不破租賃”在強(qiáng)制執(zhí)行中的利益衡量
1.租賃權(quán)是物權(quán)。一個(gè)物在初始狀態(tài)下只有一個(gè)完整的物權(quán)，即所有權(quán)。如果把所有權(quán)的部分權(quán)能讓渡出來，就可以在同一物上形成數(shù)個(gè)子物權(quán)，這些子物權(quán)在權(quán)能上不能互相沖突，其總和加上原所有權(quán)剩余的權(quán)能恰好等于一個(gè)完整的物權(quán)，這就是物權(quán)的“一物一權(quán)”原則。房屋租賃權(quán)是租戶可以部分支配業(yè)主房屋的權(quán)利，其本質(zhì)是房屋所有人將所有權(quán)在的使用功能以一定的金額為對(duì)價(jià)讓渡給租戶，很明顯也是一種物權(quán)。
2.抵押房產(chǎn)執(zhí)行中對(duì)不能解除的租賃權(quán)的認(rèn)定。抵押房產(chǎn)去除權(quán)利負(fù)擔(dān)，是為該房屋將來的強(qiáng)制拍賣做準(zhǔn)備。如果租賃權(quán)在房屋被法院查封后設(shè)立，由于房屋的所有權(quán)在查封后已轉(zhuǎn)由法院行使，原所有權(quán)人擅自出租房屋是違法行為，不能對(duì)抗司法行為;如果該房屋在法院查封前已存在租賃權(quán)，法院強(qiáng)制處理該房屋實(shí)際上是在代位行使原所有權(quán)人在查封時(shí)對(duì)該房屋享有的權(quán)能，根據(jù)同一物上各子物權(quán)權(quán)能不相沖突的原則，查封時(shí)的所有權(quán)權(quán)能不包含在先的租賃權(quán)部分。因此，法院在對(duì)房屋實(shí)施查封時(shí)，要對(duì)該房屋租賃情況進(jìn)行調(diào)查，如果在查封之前該房屋上就存在租賃權(quán)，法院只能將被查封的房屋及租賃關(guān)系一起拍賣。
3.有抵押房產(chǎn)的執(zhí)行中對(duì)不能解除的租賃權(quán)的認(rèn)定。如果法院執(zhí)行的房屋是本案的抵押物，因?yàn)榈盅簷?quán)是就被抵押物在抵押時(shí)間點(diǎn)的全部價(jià)值優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利，也包括其未來的出租價(jià)值，在抵押權(quán)成立之后的租賃權(quán)已不具有對(duì)抗抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的權(quán)能;而在抵押權(quán)成立之前的租賃權(quán)，則具有對(duì)抗抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的權(quán)能，即“抵押實(shí)現(xiàn)不破在先租賃”。因此，根據(jù)法律規(guī)定，除非在租賃權(quán)成立前該房屋上已存在抵押權(quán)，否則法院的強(qiáng)制拍賣不能消滅已成立的租賃權(quán)，只能帶租約拍賣。
二、對(duì)強(qiáng)制執(zhí)行中去除的租賃權(quán)的救濟(jì)
1.房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)。房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)通過限制出租人對(duì)其所有物的處分權(quán)能，保護(hù)房屋承租人的基本權(quán)利，以實(shí)現(xiàn)減少買賣糾紛，減少交易風(fēng)險(xiǎn)，發(fā)揮房屋最大使用價(jià)值的社會(huì)目的。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和進(jìn)步，承租人租賃房屋的依賴性降低，使優(yōu)先購買權(quán)的社會(huì)功能日漸萎縮。優(yōu)先購買權(quán)并非約束出賣人的合同權(quán)利，只是承租人的一個(gè)優(yōu)先機(jī)會(huì)或機(jī)遇，并非一項(xiàng)實(shí)體性權(quán)利。
2.承租人優(yōu)先受償權(quán)。有觀點(diǎn)認(rèn)為，由出賣人賠償優(yōu)先購買權(quán)人轉(zhuǎn)為所有人帶來的便利利益，如另行尋租、搬家等費(fèi)用，若因無法實(shí)現(xiàn)優(yōu)先購實(shí)權(quán)而使其不得不以更高的價(jià)格購買房屋，則應(yīng)當(dāng)參照所爭房屋的時(shí)常價(jià)格判令出賣人給予適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償。筆者不完全贊同這一觀點(diǎn)。因?yàn)橐坏┏凶馊说淖赓U權(quán)被強(qiáng)制去除，租賃人另行尋租、搬家等額外費(fèi)用的產(chǎn)生系物的所有人未自動(dòng)履行生效法律文書，而被法院在強(qiáng)制執(zhí)行中裁定去除，該費(fèi)用當(dāng)然由責(zé)任方承擔(dān)，應(yīng)賦予被去除租賃權(quán)的原承租人就去除租賃權(quán)產(chǎn)生的應(yīng)得利益損失和直接損失以優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。樂 洋
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