房屋租賃的概念及分類
1、房屋租賃的概念
房屋租賃是房地產市場中一種重要的交易形式。房屋租賃是指出租人以口頭或訂閱局面合同的形式將房屋交付承租人占有、使用與收益，由承租人向出租人支付租金的行為。但旅館業的客戶出租和房屋場經營中的柜臺出租不屬于房屋租賃范圍。《城市房地產管理法》規定：“房屋租賃，是指房屋所有權人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。”《城市房屋租賃管理辦法》(建設部第42號令)(以下簡稱《租賃管理辦法》)對此概念作了細化，規定：“房屋所有權人將房屋出租給承租人居住或提供給他人從事經營活動及以合作方式與他人從事經營活動的，均應遵守本辦法”，即這幾種行為也應按照房屋租賃關系進行管理。
2、房屋租賃的分類
按房屋所有權的性質，房屋租賃分為公有房屋的租賃和私有房屋的租貿。公有房屋的所有權人是國家，但在租賃關系中，國家并不作為民事法律主體出現，而是采取授權的方式，由授權的單位具體管理。按照目前我國的管理體制，直管公房一般由各級人民政府房地產行政主管部門管理，房地產行政主管部門作為直管公房所有人的代表，依法行使占有、使用、收益和處分的權利;自管公房由國家授權的單位管理。私有房屋的所有權人是指持有完全的房屋所有權證的個人。對于持有共有權證書的私房主，只能稱為共有權人，共有權人必須在所有共有權人同意后方可將房屋出租。
按房屋的使用用途，房屋租賃分為住宅用房的租賃和非住宅用房的租賃。其中，非住宅用房的租賃包括辦公用房和生產經營用房的租賃。
(二)房屋租賃的政策
為保證居民合法的住房利益不受影響，并使房屋管理盡快適應社會主義市場經濟的客觀規律，我國采取對住宅用房與非住宅用房區別對待、分別管理的作法。對于住宅用房的租賃，《城市房地產管理法》規定：“住宅用房的租賃，應當執行國家和房屋所在地城市人民政府規定的租賃政策。”之所以這樣規定，一方面考慮了各\地經濟發展水平的不平衡和住房標準的差異，防止政策一刀切，以及由此帶來的新的不平衡。對于租用房屋從事生產、經營活動的，《城市房地產管理法》規定：“租用房屋從事生產、經營活動的，由租賃雙方協商議定租金和其他租賃條款。”在社會主義市場經濟的條件下，對于租用房屋從事生產、經營活動的，在不違背政策法律的前提下，可以由租賃雙方根據平等、自愿的原則協商議定租金和其他租賃條款，而不應當由政府規定統一租金標準，要靠市場來進行調節和制約。
房屋租賃政策在一些單行法規及地方性法規中有許多規定，在不與《城市房地產管理法》相抵觸及新的法規尚未出臺之前，這些政策仍將成為房屋租賃的重要依據，主要有：
(1)公有房屋租賃，出租人必須持有《房屋所有權證》和城市人民政府規定的其他證明文件，承租人必須持有房屋所在地城市人民政府規定的租房證明和身份證明(法人單位介紹信)。私有房屋出租人必須持有《房屋所有權證》，承租人必須持有身份證明。
(2)承租人在租賃期內死亡，租賃房屋的共同居住人要求繼承原租賃關系的，出租人應當繼續履行原租賃合同。
(3)共有房屋出租時，在同等條件下，其他共有人有優先承租權。
(4)租賃期限內，房屋所有權人轉讓房屋所有權，原租賃協議繼續履行。
(三)房屋租賃的條件
公民、法人或其他組織對享有所有權的房屋和國家授權管理和經營的房屋可以依法出租。但有下列情形之一的房屋不得出租：
(1)未依法取得《房屋所有權證》的;
(2)司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利由勺;
(3)共有房屋未取得共有人同意的;
