所謂承租人優(yōu)先購買權(quán)，是指業(yè)主將房屋出租后，如果要出售該房屋，承租人享有優(yōu)先購買的權(quán)利。根據(jù)承租人優(yōu)先購買權(quán)的規(guī)則，業(yè)主在出售已出租的房屋時(shí)，必須先行通知承租人，在相同的條件下，承租人有優(yōu)先購買的權(quán)利。只有當(dāng)承租人表示不以相同的條件購買或者承租人所提供的條件不如其他人提供的條件時(shí)，業(yè)主才可以將房屋出售給他人。一般情況下，承租人優(yōu)先購買權(quán)的范圍，只及于他所承租的范圍，對于沒有承租的房屋，承租人不能主張優(yōu)先購買權(quán)。
但也有業(yè)主要出售的房屋與承租人租賃的范圍并不一致，卻又有重合的情況。例如，業(yè)主將同一產(chǎn)權(quán)下的房屋分割出租，但是在出售時(shí)，卻要將同一產(chǎn)權(quán)下的整個(gè)房屋一起出售，這種情況下，如何確定承租人優(yōu)先購買權(quán)的范圍?本市就曾經(jīng)發(fā)生過這樣的案例。出租人有一棟三層樓房，承租人承租了其中的二層作為廠房。后出租人將樓房整體出售給第三人，沒有通知承租人。承租人在得知此情況后，即向法院起訴，請求解除出租人和第三人之間的合同，判令出租人以同等條件將房屋出售給自己。此案中關(guān)于承租人行使優(yōu)先購買權(quán)的范圍問題，引起了一些分歧。有人認(rèn)為承租人的優(yōu)先購買權(quán)只能及于他所租賃的部分，不能擴(kuò)張到他沒有租賃的部分，也有人認(rèn)為，既然業(yè)主是出售整棟房屋，承租人又愿意買下整棟房屋，因此應(yīng)當(dāng)允許承租人在其他條件等同的情況下優(yōu)先購買房屋。
從法理上來說，承租人的優(yōu)先購買權(quán)只能及于其租賃的部分，不能及于其他部分。但是在承租人租賃的部分不能分割開來，或者雖然可以分割開來，但是出賣人要就承租人承租的部分在內(nèi)的某一個(gè)部分整體出賣或者將建筑物整體出賣時(shí)，如果仍然堅(jiān)持承租人只能就其承租的部分行使優(yōu)先購買權(quán)，無異于剝奪了承租人的此項(xiàng)權(quán)利。因?yàn)槌凶馊怂凶獾牟糠植豢赡軓恼麠澐课莸漠a(chǎn)權(quán)下分割開來，所以承租人不可能購買到他所承租的范圍內(nèi)的房屋。因此，學(xué)術(shù)界的主流觀點(diǎn)認(rèn)為，承租人優(yōu)先購買權(quán)的效力應(yīng)當(dāng)及于整個(gè)出賣的標(biāo)的。購買整個(gè)出賣標(biāo)的是同等條件之一，如果承租人表示只能購買自己所承租的部分，則視為不能提供同等條件，從而不能行使優(yōu)先購買權(quán)。但是對此也不能僵化理解。如果同一產(chǎn)權(quán)下的物業(yè)是面積很大的整棟大樓，承租人僅僅承租了其中極小一部分，允許其優(yōu)先購買權(quán)擴(kuò)及整棟大樓，對于其他的購買人也是不夠公平的。關(guān)于這一點(diǎn)，應(yīng)當(dāng)允許法官在個(gè)案中本著公平與誠信的原則進(jìn)行調(diào)整。(作者為法學(xué)博士、復(fù)旦大學(xué)法學(xué)院副教授)
