12月10日，《北京市房屋租賃管理若干規(guī)定》(以下簡稱“規(guī)定”)正式出臺，并將于2008年1月1日起實(shí)施。與去年11月出臺的《北京市房屋租賃管理辦法征求意見》(以下簡稱《意見》)相比，新規(guī)定取消了“月付房租”的條款，強(qiáng)化了政府的職能及責(zé)任；對于經(jīng)紀(jì)公司，仍然實(shí)行“房屋租賃經(jīng)紀(jì)委托代理業(yè)務(wù)實(shí)行銀行代收代付、風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金、客戶資金與自有資金分賬戶管理等資金監(jiān)管制度”。
取消“月付房租” 付款方式
在去年出臺的《意見》中規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)與租賃當(dāng)事人約定直接向承租人收取租金的，每次不得收取超過一個(gè)月的租金。這一強(qiáng)制條款在本月新出臺的規(guī)定中被予以取消。“鏈家地產(chǎn)”副總經(jīng)理金育松表示，月付房屋主要是為了避免經(jīng)紀(jì)公司挪用客戶租金，但租金安全管理最根本的在于通過經(jīng)紀(jì)公司租賃的、客戶交付的房租是否能夠與業(yè)主收取房租的時(shí)間基本同步，如果能夠?qū)崿F(xiàn)客戶交付房租與業(yè)主收取房租之間不存在時(shí)間差，不出現(xiàn)客戶房租滯留現(xiàn)象，就可以解決房租的安全問題。
事實(shí)上，目前，從市場的角度來說，北京房屋租賃市場整體來說也是出于“供不應(yīng)求”的狀況，按月支付房租的情況已經(jīng)很少，因此，新規(guī)定中取消“月付房租”，對付款方式不做硬性規(guī)定，是適應(yīng)目前市場規(guī)律的舉措。
房屋出租登記不收費(fèi)
目前，房屋出租實(shí)行登記制度早已實(shí)行，但由于一方面居民對出租房屋進(jìn)行租賃備案的意識較為淡薄，同時(shí)也為了避免繳納稅費(fèi)；另一方面，強(qiáng)制租賃備案政策的實(shí)際操作依然存在瓶頸，因此實(shí)際的房屋租賃備案比例并不高。而在此次出臺的新規(guī)定中，第二章第一條就規(guī)定“辦理房屋出租登記不得收費(fèi)”。
同時(shí)，新規(guī)定也加強(qiáng)了不進(jìn)行房屋登記的處罰力度。去年《意見》的相關(guān)處罰只是表示對“未辦理房屋租賃登記手續(xù)的，責(zé)令限期改正”，對于業(yè)主的警示作用是有限的；而今年的新規(guī)定則明確指出如果不登記，政府就要予以罰款。
放寬轉(zhuǎn)租規(guī)定
去年出臺的《意見》曾明確規(guī)定“不得擅自轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借承租房屋”；旨在為了杜絕由“二房東”所引起的安全隱患；而在本月的新規(guī)定中，這一條已經(jīng)改為“轉(zhuǎn)租應(yīng)當(dāng)遵守國家和本市有關(guān)國家安全管理的規(guī)定”。同時(shí)，去年的《意見》中曾規(guī)定出租房屋“樓房人均使用面積不低于7平方米”、“平房和單位用作集體宿舍以及分割出租房間或床位供人留宿的,人均使用面積不低于4平方米”。但在新規(guī)定中，這些面積的限定不再做具體的硬性規(guī)定。
“民宅禁商”出現(xiàn)松動
對于出租房屋要求“居住房屋不得用于生產(chǎn)經(jīng)營,不得擅自改變房屋使用性質(zhì)”是去年《意見》中最受關(guān)注的一項(xiàng)條款，而這也成為“民宅禁商”政策最好的依據(jù)。而此次新規(guī)定中，只是限制了危險(xiǎn)物質(zhì)和其他違法活動，并沒有完全限制出租人或承租人對房屋用途的使用。
對此，“鏈家地產(chǎn)”市場研發(fā)中心認(rèn)為，新規(guī)定中關(guān)于“民宅禁商”的表述是與10月1日起實(shí)行的《物權(quán)法》相關(guān)聯(lián)的，因此去年《意見》中的“民宅禁商”政策顯然與之形成了一定的沖突。
