案情：2005年，甲將其房屋一套租給乙使用。2006年甲生病住院，甲的好友丙為其墊付醫(yī)藥費3萬元。后因醫(yī)藥費不足，甲經與丙協(xié)商，將該出租的房屋以5萬元的低價轉讓給丙，甲也借此對丙長期的幫助表示感謝。2007年，甲丙辦理了過戶手續(xù)后，丙通知乙搬出房屋，乙則以其有優(yōu)先購買權，愿以5萬元購此房為由拒絕。丙訴至法院要求乙搬出，乙則以甲與丙侵犯其優(yōu)先購買權為由抗辯。
近年來，隨著住房制度改革和二級住房市場的開放，房屋買賣中因優(yōu)先購買權發(fā)生糾紛的案件逐漸增多，由于現行法律法規(guī)對此類糾紛規(guī)定的比較原則，給司法實踐中處理這類案件帶來不少困難。作者現就房屋買賣優(yōu)先購買權案件的處理談一點粗淺看法。
分析：承租人的優(yōu)先購買權是指當出租人出賣房屋時，承租人在同等條件下，依法享有優(yōu)先于其他人而購買房屋的權利。出租人侵犯優(yōu)先購買權的后果，就是承租人可以以享有優(yōu)先購買權為由,請求法院宣布出租人的買賣行為無效。
所謂優(yōu)先購買權，是指法人、其他組織、自然人在特定買賣關系中，依所法享有在同等條件下優(yōu)先于其他人購買出賣人的財產的權利。一般而言，優(yōu)先購買權是基于法律的規(guī)定。
優(yōu)先購買權的法律性質主要表現在如下幾個方面：
1.優(yōu)先購買權具有法定性。一般而言，優(yōu)先購買權是對出賣人的處分權所作的限制，而此限制是基于法律的直接規(guī)定產生，具有法定性。如《城市私有房屋管理條例》第19條、《民法通則若干問題意見》第118條、《合同法》第230條規(guī)定了承租人的優(yōu)先購買權，《民法通則》第78條規(guī)定了共有人的優(yōu)先購買權，《公司法》第35條、第138條規(guī)定了股東的優(yōu)先購買權，《合伙企業(yè)法》第22條規(guī)定了合伙人的優(yōu)先購買權，《中外合資經營企業(yè)法實施條例》第20條規(guī)定了合營方的優(yōu)先購買權。
2.優(yōu)先購買權具有物權性。優(yōu)先購買權是否具有物權性存在不同觀點。否定說認為，優(yōu)先購買權是附隨于買賣關系的，法律設定該權利，只是對出賣人所附加的義務，應當視為買賣關系的組成部分，優(yōu)先購買權本質上仍然是債權，不具有物權性。肯定說認為，優(yōu)先購買權具有物權的效力，可以對抗第三人，屬于物權范疇，具有物權性。筆者贊同肯定說，其理由是：（1）依法律規(guī)定而產生的優(yōu)先購買權是法律對特定人的保護。（2）優(yōu)先購買權具有對抗第三人的效力。依法律規(guī)定，當第三人在侵害優(yōu)先購買權人的優(yōu)先權的情況下購買標的物，優(yōu)先購買權人有權請求人民法院確認該買賣關系無效，并要求在同等條件下將標的物出賣給自己。（3）明確優(yōu)先購買權為一種物權，有利于對優(yōu)先購買權人利益的保護，防止出賣人與第三人串通侵害優(yōu)先購買權人的優(yōu)先購買的權利。由此看來，優(yōu)先購買權具有物權性。
3.優(yōu)先購買權是一種期待權。優(yōu)先購買權并不是優(yōu)先購買權人在任何時候都能享有的一種現實權利，在出賣人出賣標的物之前，優(yōu)先購買權僅僅表現為一種可能性。只有在出賣人出賣標的物這一特定法律事實出現時，優(yōu)先購買權人才能行使優(yōu)先購買權，使此權利由可能性變?yōu)楝F實性。因此說，優(yōu)先購買權為一種期待權。
4.優(yōu)先購買權是一種附條件的形成權。所謂形成權，是指由法律賦予的權利人僅憑自己的單方行為即可使法律關系發(fā)生、變更、消滅的權利。當優(yōu)先購買權人行使優(yōu)先購買權即可依法排除出賣人將標的物出賣給第三人的可能，使其與出賣人形成買賣標的物的權利義務關系。因此，優(yōu)先購買權是一種形成權。同時，優(yōu)先購買權的行使是以“同等條件”為前提，因此，優(yōu)先購買權又是一種附條件的形成權。
“按份共有財產的每個共有權人有權將自己的份數分出或轉讓。但在出售時，其他共有人在同等條件下，有優(yōu)先購買的權利。”最高人民法院《關于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見(試行)》第一百一十條和《中華人民共和國民法通則》第七十八條第三款規(guī)定八條規(guī)定：“出租人出賣出租房屋，應提前3個月通知承租人，承租人在同等條件下享有優(yōu)先購買權。出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。”《中華人民共和國合同法》第二百三十條規(guī)定：“出。租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權利”。這些法律明確規(guī)定，在某種情況下，如“共有人”、“承租人”，享有同等條件下對特定財產，如“共有財產”、“租賃財產”優(yōu)先購買的權利。但這些法律規(guī)定均過于籠統(tǒng)、抽象，操作性不強，使承辦法官在運用這些法律規(guī)定辦案時理解不一致，導致操作不一致，判決結果不一致，損害了法律的嚴肅性和統(tǒng)一性。具體問題有“同等條件”的具體含義是什么? 《中華人民共和國合同法》第十二條規(guī)定，一個合同一般應包括以下條款：
