承租人優(yōu)先購買權(quán)與抵押權(quán)的競合怎么辦
我國《物權(quán)法》第一百九十條規(guī)定：“訂立抵押合同前抵押財(cái)產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。抵押權(quán)設(shè)立后抵押財(cái)產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵押權(quán)。”由于在已出租財(cái)產(chǎn)上設(shè)定抵押權(quán)，租賃權(quán)不受抵押權(quán)的影響，因此，在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，如果抵押權(quán)人想通過抵押權(quán)取得抵押物時(shí)，就產(chǎn)生了抵押權(quán)與承租人優(yōu)先購買權(quán)的沖突。那么在抵押權(quán)和租賃權(quán)競存時(shí)，如何協(xié)調(diào)兩者的沖突？
從表面上看，抵押權(quán)是擔(dān)保物權(quán)，而承租人優(yōu)先購買權(quán)是主要依附于債權(quán)的租賃權(quán)，因此，抵押權(quán)具有順序優(yōu)先。不可否認(rèn)，優(yōu)先購買權(quán)來源于租賃權(quán)，沒有租賃權(quán)就沒有優(yōu)先購買權(quán)，但優(yōu)先購買權(quán)有其獨(dú)立的功能和保護(hù)目的，法律設(shè)定優(yōu)先購買權(quán)是在于保護(hù)承租人獲得租賃物所有權(quán)的一種機(jī)會，如果抵押權(quán)人想取得抵押物，也只有在承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)的情況下才能取得，所以，優(yōu)先購買權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)人的抵押權(quán)。而且從另一方面而言，抵押權(quán)只是優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利，優(yōu)先的內(nèi)容在于抵押物的價(jià)值，而非取得抵押物的所有權(quán)，而優(yōu)先購買權(quán)只有在符合“同等條件”時(shí)方可行使，承租人行使優(yōu)先購買權(quán)并不影響所抵押房產(chǎn)價(jià)值的實(shí)現(xiàn)，即承租人行使優(yōu)先購買權(quán)，并不妨礙抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)其被該房屋所擔(dān)保的債權(quán)。
上面的情況是先出租后設(shè)定抵押。那么在先設(shè)定抵押而后出租的場合又如何處理兩權(quán)沖突？
依據(jù)《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，我國在不動產(chǎn)抵押方面采取登記成立主義，而且只有登記才能產(chǎn)生對抗善意第三人之效力。據(jù)此，已登記的抵押權(quán)，可以對抗后成立的租賃權(quán)；未登記的抵押權(quán)，則不能對抗后成立的租賃權(quán)。具體而言：
一、已登記的抵押權(quán)可以對抗該租賃關(guān)系。以已登記的抵押房產(chǎn)出租的，不適用“買賣不破租賃”之規(guī)則，即“該租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵押權(quán)。”因?yàn)椋趯?shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，買受人可能因標(biāo)的物上負(fù)擔(dān)租賃權(quán)而不愿高價(jià)購買，致使其賣得價(jià)款不足以清償擔(dān)保債權(quán)的，抵押權(quán)人甚至有權(quán)要求解除租賃關(guān)系。所以，除非抵押權(quán)人同意租賃權(quán)的存在，否則租賃權(quán)將不能存在，因此自然無法產(chǎn)生優(yōu)先購買權(quán)，也就不存在抵押權(quán)與優(yōu)先購買權(quán)之間的沖突了。
二、未登記的抵押權(quán)則不得對抗承租人的優(yōu)先購買權(quán)。因?yàn)槲覈鴮Σ粍赢a(chǎn)及不動產(chǎn)物權(quán)抵押采取登記成立主義，未經(jīng)登記，不生效力。抵押權(quán)的生效必須以登記為必要條件，而不能認(rèn)為抵押合同生效后就必然發(fā)生抵押權(quán)的生效。所以，抵押物未經(jīng)登記的，此時(shí)抵押權(quán)并不存在，只有承租人的優(yōu)先購買權(quán)存在，這種情況下不存在競合問題。
