能否改變租賃房屋的使用用途
房屋的使用功能，源于房屋建設用地的土地用途，也就是土地使用者簽訂的土地使用權出讓（或轉讓）合同規定的土地用途。《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十八條規定，土地使用者需要改變土地使用權出讓（或轉讓）合同規定的土地用途的，應當征得出讓方同意并經土地管理部門和城市規劃部門批準，依照本章的有關規定重新簽訂土地使用權出讓合同，調整土地使用權出讓金，并辦理登記。這一規定是對土地使用者改變土地使用權的強制性規定。《中華人民共和國合同法》第五十二條規定：“有下列情形之一的，合同無效……（五）違反法律、行政法規的強制性規定。”
《上海市房屋租賃條例》規定，承租人應當按照租賃合同約定的用途合理使用房屋，并遵守國家和本市有關房屋使用和物業管理的規定。承租人需改變房屋用途的，應當書面征得出租人同意，其中依法須經有關部門審批的，應當由出租人或者出租人委托承租人報有關部門批準。
承租人未征得出租人同意改變房屋用途的，致使房屋損壞的，出租人可以解除租賃合同。
因此，出租方擅自改變房屋使用功能進行出租而簽訂的租賃合同，或出租方和承租方共同改變房屋使用功能未得到政府主管部門批準的租賃合同，違反了行政法規的強制性規定，是無效合同。
