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隨著房地產業的不斷升溫，二手房交易也十分活躍，但很多二手房都處于出租的狀況之中，二手房的買賣經常涉及到承租人的優先購買權問題。承租人的優先購買權是由法律直接創設，屬于一種法定權利，但優先購買權只能專屬于承租人，不能轉讓給他人，承租人在同等條件下無需出售人是否同意即可以購買，這也是對出租人房屋出賣權的一種限制。

　　承租人行使優先購買權需具備下列要件：1、承租人與出租人之間必須存在合法有效

的租賃合同。由于承租人的優先購買權是由租賃合同派生的一項民事權利，因此，承租人行使優先購買權必須以合法有效的租賃合同為前提條件。如果租賃合同不成立、無效或期限屆滿而終止，則承租人不享有優先購買權。2、承租人只能在同等條件下行使優先購買權。同等條件是對優先購買權人行使先買權的限制，作出這種限制尊重了作為出賣人的所有權，不至于因為優先購買權的行使而使所有人的利益遭受損失，也不至于對第三人的合理購買機會全盤剝奪。如果優先購買權人不能提供同等條件，則依出價高者獲得出賣物的市場原則決定出賣物的歸屬，符合公平競爭原則。何為同等條件，主要應當指價格條件，優先購買權人支付的價格應當與其他買受人支付的價格條件相同。除價格條件外，也應當適當考慮支付方式，但支付方式應當足以影響到出賣人基于合同所獲得的利益，價格條款是第一位的，根本影響到出賣人利益的支付條件是第二位的，其他不能從根本上影響出賣人利益的交易條件不能作為同等條件的考慮因素。3、承租人必須在一定的期限內行使優先購買權。《城市私有房屋管理條例》及《關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見(試行)》均規定，房屋承租人的優先購買權應在接到通知后3個月內行使。如果承租人在接到通知后3個月內未作購買的意思表示，應視為放棄優先購買權。

　　尊重承租人的優先購買權是出租人的法定義務，如果出租人未履行該義務將房屋賣給他人，則承租人可以請求法院確認該轉讓行為無效，但承租人在主張買賣合同無效的同時，應提出優先購買。法律設立優先購買權的目的在于穩定租賃關系，保證承租人可以相對優先地取得租賃物的所有權，故法律允許承租人申請宣告惡意訂立的買賣合同無效以實現這個目的。但申請宣告無效只是手段，不是目的，在當事人不主張購買的情況下，則其不具備優先購買權行使條件，也就沒有加以保護的必要，應繼續維持出租人與第三人之間的買賣合同效力。因此，承租人不主張優先購買權，而僅要求確認合同無效的，經法院釋明后仍不變更訴訟請求的，對其訴訟請求不應支持。