一家香港公司在北京買了一處高檔辦公用房用于投資，將其中的幾百平方米的高檔寫字樓出租給了河北某集團(tuán)公司在北京的辦事處，雙方簽訂了租賃協(xié)議后，河北這家集團(tuán)的辦事處開始還能按合同的規(guī)定按期支付租金，到后來(lái)就先是拖交租金，然后干脆就不交租金。這家香港公司在多次信函催促無(wú)效后，不得不訴諸法律，將該辦事處推到被告席上，雖然官司打贏了，但由于該辦事處，甚至其集團(tuán)公司總部都因經(jīng)營(yíng)不善，其各類資產(chǎn)均已被其他法院查封，該辦事處無(wú)力交付租金。令人啼笑皆非的是，在一個(gè)星期天，這個(gè)承租方竟溜之大吉了。
出租方香港公司代表手里拿著法院的判決書無(wú)奈地?fù)u著頭。對(duì)于一個(gè)無(wú)實(shí)際能力償還債務(wù)的公司，就是司法機(jī)關(guān)也奈何他不得。
律師指點(diǎn)：
寫字樓租賃是房地產(chǎn)市場(chǎng)中的一個(gè)領(lǐng)域，它的交易不是產(chǎn)權(quán)的交易，而是租賃權(quán)的交易。寫字樓租賃的原因和租賃的形式有多種，有的業(yè)主投資于房地產(chǎn)以租賃方式逐漸回收投資，也有人是先從上家手中以低價(jià)租來(lái)房屋然后再以高價(jià)位轉(zhuǎn)租給別人以期獲得利潤(rùn)，也有的業(yè)主因?yàn)槲飿I(yè)富余而租給別人，還有人因?yàn)榧毙栀Y金而將自有辦公樓租給別人，不管是哪一種人以哪一種方式出租樓房，都是為了獲得收益。出租人在期望獲得收益的過程中，大多是注意到了可能得到的經(jīng)濟(jì)利益，卻往往忽視了可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。
實(shí)際上在房屋租賃過程中，出租方常遇到風(fēng)險(xiǎn)。但多種情況下，這種風(fēng)險(xiǎn)在初期往往不能被重視，而當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)真正形成后，出租方卻很難對(duì)其進(jìn)行防范。
所以，防范于未然乃是出租方的最好的自我保護(hù)方法。由于種種因素所決定，又由于租賃法律關(guān)系，使得出租方處于比較脆弱和易受侵犯的地位，承租方用各種方法來(lái)躲避支付租金，“三十六計(jì)走為上計(jì)”是承租方最拿手的方法。在許多租賃法律糾紛中，都出現(xiàn)過承租人溜走而不知去向的案例。但仔細(xì)分析起來(lái)，幾乎所有的租賃糾紛案的出現(xiàn)都是有其危險(xiǎn)信號(hào)的，如果出租方及時(shí)發(fā)現(xiàn)并果斷處理，相信會(huì)將風(fēng)險(xiǎn)減到最低點(diǎn)。
通常應(yīng)該采取的方法是，在合同中規(guī)定，承租方至少應(yīng)預(yù)付給出租方3個(gè)月租金作為押金。但最重要的條款應(yīng)規(guī)定，如果承租方拖欠房租達(dá)1個(gè)月，出租方就有權(quán)收回所出租的房屋。
大量案例都可以說明，只要承租方出現(xiàn)不按時(shí)交房租或拖欠房租，就等于發(fā)出了危險(xiǎn)信號(hào)，即承租方的財(cái)務(wù)方面出現(xiàn)了問題。在這個(gè)時(shí)候，出租方要依合同的規(guī)定，果斷采取措施，千萬(wàn)不可猶豫再三，以至房租拖了一月又一月，當(dāng)最后出租方終于忍受不住而訴諸法律時(shí)，承租方已經(jīng)不再具備任何償還能力了。這時(shí)即使拿了法院的判決書，也很難在經(jīng)濟(jì)上獲得實(shí)際補(bǔ)償了。所以說早期防范要遠(yuǎn)遠(yuǎn)勝于最終的訴訟。只要能及時(shí)識(shí)別租賃活動(dòng)中的危險(xiǎn)信號(hào)，就能有效避免出租方的經(jīng)濟(jì)損失
