房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，是指在房屋租賃合同存續(xù)期間，出租人出賣(mài)租賃房屋時(shí)，承租人在同等條件下享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利。房屋承租人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，需具備以下條件：
（一）前提條件：出租人出賣(mài)租賃房屋
我國(guó)合同法第二百三十條規(guī)定，“出租人出賣(mài)租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣(mài)之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利。”《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)（試行）》第一百一十八條規(guī)定：“出租人出賣(mài)出租房屋，應(yīng)提前三個(gè)月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)；出租人未按此規(guī)定出賣(mài)房屋的，承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告該房屋買(mǎi)賣(mài)無(wú)效?！庇纱丝梢?jiàn)，承租人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的前提條件是出租人出賣(mài)該租賃房屋。在此對(duì)“出賣(mài)”應(yīng)理解為出租人已決定出賣(mài)租賃房屋，并有明確的出賣(mài)條件（包括價(jià)格、付款方式等）。
在日常生活中帶有贈(zèng)與性質(zhì)的出賣(mài)不宜作為承租人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的條件，因?yàn)榇藭r(shí)的出賣(mài)更多的是考慮到出讓人與受讓人之間的特別人身信賴(lài)關(guān)系，故于此情形承租人不得主張行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。此外，如果出租人只想將房屋出賣(mài)給其家庭成員或其近親屬的，承租人亦不得行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，因?yàn)榧彝コ蓡T及近親屬之間的房屋買(mǎi)賣(mài)具有濃厚的人身色彩，甚至帶有一定的民間傳統(tǒng)（如祖上留下的宅院）。
關(guān)于出租人向承租人履行通知義務(wù)的方式和內(nèi)容，我國(guó)合同法第二百三十條無(wú)明文規(guī)定，但是為恪守保護(hù)承租人的立法目的，在解釋上應(yīng)理解為：出租人應(yīng)采取專(zhuān)門(mén)的、個(gè)別的和書(shū)面通知的方式進(jìn)行，不宜使用發(fā)表說(shuō)明或者張貼公告等告知方式。至于通知的內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)包括出租人與第三人達(dá)成的具體交易條件，以便承租人決定是否行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。關(guān)于上述問(wèn)題，我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)民法和德國(guó)民法均有明確規(guī)定，臺(tái)灣《耕地三七五減租條例》第15條規(guī)定，“耕地出賣(mài)或出典時(shí)，承租人有優(yōu)先承受之權(quán)。出租人應(yīng)將賣(mài)典條件以書(shū)面通知承租人。承租人在十五日內(nèi)未以書(shū)面表示承受者，視為放棄。”
（二）實(shí)質(zhì)條件：承租人“同等條件”購(gòu)買(mǎi)
承租人只有在“同等條件”下才能行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。這里的“同等條件”應(yīng)指承租人購(gòu)買(mǎi)該租賃房屋的條件與出租人決定的出賣(mài)條件或其與第三人經(jīng)磋商達(dá)成的出賣(mài)條件相同。但在司法實(shí)踐中應(yīng)如何具體判斷“同等條件”，我國(guó)法律對(duì)此并無(wú)明文規(guī)定。
關(guān)于行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)應(yīng)具備的“同等條件”，當(dāng)前，我國(guó)司法實(shí)務(wù)界有兩種觀點(diǎn)：一是絕對(duì)同等說(shuō)，即認(rèn)為優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人的買(mǎi)受條件與第三人的買(mǎi)受條件完全相同。二是相對(duì)同等說(shuō)，即認(rèn)為優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人的買(mǎi)受條件與第三人的買(mǎi)受條件大致相等，便視為“同等條件”。在學(xué)界則更多主張折中說(shuō)，絕對(duì)同等說(shuō)在適用時(shí)過(guò)于嚴(yán)格，尤其遇到買(mǎi)受人提供特別條件時(shí)，承租人雖不能做到，但承租人可以用多付金錢(qián)的辦法來(lái)彌補(bǔ)這些附加條件的欠缺，不能苛求承租人提出的條件必須與其他買(mǎi)受人的條件完全一致。相對(duì)同等說(shuō)在適用時(shí)伸縮性過(guò)大，也不便于操作。
筆者贊成折中說(shuō)，即在司法實(shí)踐中對(duì)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)糾紛中的“同等條件”界定既不能過(guò)嚴(yán)，也不能過(guò)寬。過(guò)嚴(yán)亦即要求絕對(duì)等同，這既不現(xiàn)實(shí)也不利于優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的行使，且妨礙優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度功能的發(fā)揮。過(guò)寬亦即要求大致相當(dāng)，則在實(shí)際生活中易發(fā)生糾紛，并人為地?cái)U(kuò)大了法官的自由裁量權(quán)。參照國(guó)外立法例，筆者認(rèn)為，對(duì)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)糾紛中的“同等條件”的內(nèi)容宜作如下界定：第一，一般情況下，價(jià)款、支付方式和期限應(yīng)相同；第二，存在以下特殊情況視為具備同等條件：（1）當(dāng)出租人與第三人所訂立的房屋買(mǎi)賣(mài)合同中有承租人不能履行的從給付義務(wù)時(shí)，若承租人可用價(jià)金替代該從給付的，視為同等條件。但無(wú)此從給付，出租人與第三人的買(mǎi)賣(mài)合同亦能成立的，對(duì)此從給付的約定承租人可不予考慮，仍視為已具備同等條件。（2）當(dāng)出租人欲轉(zhuǎn)讓給第三人的標(biāo)的物大于承租人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的標(biāo)的物時(shí)，如果出租人欲轉(zhuǎn)讓標(biāo)的物是可分物，則一般情況下承租人僅能以其租賃部分與出租人訂立房屋買(mǎi)賣(mài)合同；如果欲轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的物為不可分物，并且對(duì)該不可分物分割出售，會(huì)使承租人在購(gòu)買(mǎi)其租賃部分明顯不能充分發(fā)揮房屋效用的，則承租人有權(quán)要求擴(kuò)大優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)標(biāo)的物及于不可分物的全部而與承租人訂立買(mǎi)賣(mài)合同。（3）出租人與第三人訂立的房屋買(mǎi)賣(mài)合同中，約定了第三人可延期付款，由于涉及付款人的信用問(wèn)題，因而允許第三人延期付款的條件承租人無(wú)法具備。但是，如果承租人就延期付款提供了相應(yīng)的擔(dān)保，足以保障出租人債權(quán)時(shí)，應(yīng)認(rèn)為承租人可以延期付款，并具備了與第三人相同的條件。
