房屋建造前簽訂的房屋租賃合同的效力如何認定
目前，隨著房地產建設在全國范圍內的升溫，我們經常會遇到這樣一種合同，即在房屋建造前或建造過程中，建設方即將在建或準備建設的房屋向承租人出租，在蘇南發達地區有的個人在投資土地，取得土地使用權后，未取得政府建設規劃部門的批準，即將擬建的房屋向他人出租，有的開發商則在取得建設規劃權之前即將擬建的房屋作為商品房或經營性用房向他人出租。這類合同的特點是，在簽訂房屋租賃合同時房屋并未建設；一般在合同中約定了一定房屋建造期限；出租方一般向承租人收取—定的預收租金或一定的履約保證金。
對于這類合同在司法過程中如何處理，法律專家及司法專業人員爭議較大。本文擬對該類合同的效力作一初步探討，以與各位同仁商榷。
為了明確問題，我們可以先看一個案例。2002年3月1日，甲與乙簽訂一租賃合同約定，甲向乙租賃房屋1500平方米；每月每平方米租賃金為9元；甲在合同簽訂時向乙支付定金10萬元；乙方的房屋建造期為4個月，即乙方于2002年6月30日前將房屋建造完畢并交付使用；如乙延期交付房屋則每日賠償甲方損失3000元等。合同簽訂后，乙方在未向房屋建設規劃部門報批有關手續即開始建造房屋，至2002年6月30日未能建設完成，后甲方向他人租賃了房屋，不再租賃該房屋，雙方遂形成糾紛。該案例是典型的房屋建設前簽訂的租賃合同，對于這類合同的效力，司法實務界及法律界均有不同的觀點。
第一種觀點，認為該類合同有效。主要理由是根據我國合同法的規定，依法成立的合同，自合同成立時起即產生法律效力。而法律并未明文禁止房屋建設前不得簽訂租賃合同，且雙方當事人的合同并未違反法律禁止性的規定，故該類合同應為有效。對于乙在建設過程前未按規定向建設規劃部門報批，則應由乙向建設規劃部門承擔行政責任，如該房屋在2002年6月30日(即房屋交付日)前不能取得房屋建設的有效批文或有效證件，則乙方即使已建好房屋，也可視為乙方不能交付房屋，由乙方向甲方承擔違約責任。
第二種觀點，該類合同為無效合同。理由是，按照房屋租賃合同的特點，雙方簽訂租賃合同時應具備以下幾個要件：房屋確實已建好并能實際交付使用；該房屋應為合法建筑物，非法建造及違章建筑均不得出租：該合同應在有關部門履行登記備案手續。而建設前簽訂的房屋租賃合同，因租賃物未形成，不符合租賃合同的形式要件，且該房屋租賃合同登記時必須持有合法的房屋登記證件，合同無法在有關部門進行房屋租賃合同的登記備案，故該類合同中建筑物實際與違章建筑或非法建筑并無二致，該類合同均為無效合同。
第三種觀點，該類合同已成立但未生效。理由是，在房屋建造前簽訂的合同已成立可以確定，但按照合同法的有關規定，法律、行政法規規定應當辦理批準、登記等手續合同才能生效，依照其規定。而我國的房地產管理法等法律、法規規定，房屋租賃合同應向房地產管理部門備案。現建設方建造的房屋如在雙方約定的建設期能如期取得合法的證件并依此在有關部門辦理了登記備案手續，則應視為該合同生效，如建設方在雙方約定的期限內無法取得合法證件或因其他原因雙方不能到有關部門辦理有關登記備案的手續，則該合同不生效。
該類合同在日常生活及現代經濟交往中經常性地出現，必須對該類合同的效力認定作一統一的規定，不能仁者見仁，智者見智，各執一詞。筆者從司法實踐應首先滿足公平、公正，司法效益為上的要求出發，認為該類合同一般以有效合同處理為妥。
具體理由如下：第一，在房屋建設前雙方簽訂租賃合同是雙方出租房屋及租賃房屋的需要，雙方當事人的意思表示是非常一致的，按照合同法的基本原理，即從當事人意思自治原則及鼓勵交易原則出發，對此類合同不能作無效合同處理，畢竟在該類合同簽訂后形成真實租賃關系的合同在多數，而形成糾紛的在少數。實際在我國現行的合同制度下，該類合同大量出現，如在大的交易市場中商鋪的預租賃等都屬于此類合同。若將該類合同一概定性為無效合同，如后來實際形成租賃關系的，也將此確定為無效合同，則當事人之間的穩定的交易將被破壞，合同法的上述基本原則將無從落實。
第二，該類合同也不能作為已成立而未生效合同來處理。眾所周知，合同成立與生效是兩個不同的概念，合同在雙方當事人意思表示基本—致時即可成立，但合同生效，是指合同依法能對合同的當事人產生法律效力，我國合同法中對合同生效的一般規定是合同依法成立即生效。雖然我國合同法中也明確規定，法律、行政法規規定應辦理批準、登記手續的，經批準、登記后合同生效。有的法律專家強調，我國的房地產法及城市房屋租賃的相關行政法律均規定，房屋租賃合同應到相關部門辦理登記備案手續，因此房屋租賃合同未經登記不能生效。但筆者經調查發現我國絕大部分房地產管理部門均不辦理房屋合同備案登記手續，即使有的發達地區辦理的房屋租賃登記手續也只是針對出租方辦理準租證，而不是開展房屋租賃合同登記備案的工作。因此，雖然有相關的法規規定了房屋租賃合同應登記備案，但現行的行政管理部門并未開展該項工作，而要求進行該類民事行為的當事人必須進行合同登記，不登記而合同就不生效是顯失公平的。江蘇省高級人民法院為規范這方面的問題，曾以座談會紀要的形式，對此問題有過專門的解釋，即在當事人未辦理房屋租賃合同備案登記時，當事人以未備案登記為由主張合同無效的，不予支持。同樣，在房屋租賃合同未辦理登記備案手續時，我們也不能支持合同未生效的主張。
第三，本文所討論的合同在房屋建造之前當事人就已簽訂，該類合同中的房屋一般要過一段時間才能交付。而若將該類合同認定為無效合同或未生效合同，則對于租賃人來說也是顯失公平的。一般情況，在房屋建設前預先與他人簽訂租賃合同，與商品房預售一樣是房屋開發商在建設資金缺乏的情況下，預收部分租金，達到了將將來的房屋出租并籌集了開發資金兩個目的，這是無可厚非的，也不違反法律規定，因為法律并未明確禁止該行為。而作為租賃人預支部分租金，到時則取得了房屋的使用權，也達到其合同的目的，該行為也未被法律所禁止。故該類合同應該得到司法界認可并受法律的保護。如將該類合同歸結于無效或未生效，無疑是對租賃人的顯失公平，即這樣做給開發商提供了一條避免承擔違約責任的途徑。如果在開發商房屋建成后以未辦理登記備案為由隨意地不交房屋，既使用了他人資金，又可以不承擔任何的違約責任，僅僅承擔返回資金的責任。但對于租賃人而言，則投入了資金后，未能達到租用房屋的目的，而且要承擔為租賃房屋而作準備的其他損失。另外，如果出租方備齊了所有的證件，而租賃方想放棄該合同，則必須承擔違約責任。這樣的顯失公平的結果卻出自法律對自愿民事行為的干預，實為行政法律法規過度干預民事權力所造成，是我們立法及司法應盡力避免的。在這里我們必須以法的基本準則來判斷我們司法時所選擇的是否是一種正確的法律適用。
