《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二十一條規(guī)定，“出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購買權情形，承租人請求出租人承擔賠償責任的，人民法院應予支持。但請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。”該司法解釋在09年9月1日施行，自此之后，優(yōu)先權被侵犯的承租人只能要求出租人賠償其損失，不能要求確認其與買受人簽定的合同無效。
案例
租客享有優(yōu)先購買權 另出售房屋合同無效
上海匯鑫特賣調(diào)劑有限公司在享有優(yōu)先購買權的情況下，萬科公司卻將房屋賣給了牛先生等人。法院認為，萬科公司的行為已侵犯了匯鑫公司的優(yōu)先購買權。昨天，閔行區(qū)法院作出一審判決，上海萬科房地產(chǎn)有限公司與牛先生等人簽訂的《上海市商品房出售合同》無效，上海匯鑫特賣調(diào)劑有限公司與萬科公司就位于上海市閔行區(qū)畹町路99弄276號1層1室房屋的買賣關系成立，雙方按照萬科公司與牛先生等人簽訂的《上海市商品房出售合同》之條款履行，并參照該合同的約定，匯鑫公司向萬科公司支付房款95萬元，萬科公司和牛先生等人在匯鑫公司付清房款后協(xié)助匯鑫公司辦理上述房屋的房地產(chǎn)權證。案件受理費6650元，由萬科公司負擔。
訴請享有優(yōu)先購買權
匯鑫公司訴稱，自2006年2月15日起承租了萬科公司座落在閔行區(qū)畹町路99弄276號的房屋，租期于2009年2月14日到期。2007年5月9日，接到萬科公司的《商鋪出售函》，內(nèi)容稱其公司準備出售系爭房屋，根據(jù)租賃合同的約定，對系爭房屋在同等條件下享有優(yōu)先購買權。2007年5月16日，復函萬科公司，要求萬科公司將系爭房屋價格、條件、方案等出售事宜及時告知，以便決定是否購買。不料，萬科公司對回函未予回復，卻將系爭房屋出售給了牛先生等人，并讓匯鑫公司與新的產(chǎn)權人協(xié)商租賃事宜。而牛先生等人在取得系爭房屋的產(chǎn)權后，對系爭房屋多次采取上鎖封門，不讓經(jīng)營的措施。匯鑫公司認為，萬科公司的行為已侵犯了優(yōu)先購買權，故訴至法院，要求依法判令萬科公司與牛先生等人的房屋買賣（合同）關系無效，確認匯鑫公司享有閔行區(qū)畹町路99弄276號房屋的優(yōu)先購買權，準許匯鑫公司在同等條件下按萬科公司原轉讓牛先生等人系爭房屋的價格行使優(yōu)先購買權，訴訟費用由萬科公司承擔。
辯稱超過法定時間
萬科公司辯稱，向匯鑫公司履行了通知義務，并在匯鑫公司自愿放棄了優(yōu)先購買權的情況下才將房屋出售給了牛先生等人，現(xiàn)匯鑫公司行使優(yōu)先購買權已超過了三個月的法定期間。
牛先生等人辯稱，其與萬科公司簽訂買賣合同時，萬科公司與匯鑫公司間應該是不存在糾紛的，即使有糾紛，也與其無關。
同等條件下有優(yōu)先權
法院認為，匯鑫公司與萬科公司簽訂的《房屋租賃合同》系雙方真實意思表示，且未違反相關法律規(guī)定，應屬有效。根據(jù)合同約定，在租賃期內(nèi)，萬科公司如需出售該房屋，應提前三個月通知匯鑫公司。匯鑫公司在同等條件下有優(yōu)先購買權。而萬科公司雖然向匯多公司發(fā)出了準備出售系爭房屋及告知匯鑫公司有優(yōu)先購買權的通知，但在匯鑫公司詢問房屋出售價格等事宜以便決定是否購買房屋時，萬科公司卻在未向匯鑫公司作出答復的情況下以95萬元的價格將房屋直接出售給了牛先生等人，其行為已侵犯了匯鑫公司的優(yōu)先購買權。匯鑫公司之訴請，于法有據(jù)，予以支持。牛先生等人因此所造成的損失可與萬科公司另行解決。（楊克元）
