2010該不該買房，一面是房價勢如猛虎;另一面卻是新政頻出，樓市注定不會重復(fù)去年的瘋狂，面對著高企的房價，是現(xiàn)在出手還是觀望?是自有置業(yè)還是過度租房?那些剛性需求者的出路究竟在何方?借債買房與租房而居相比，哪個更劃算?
高房價與低租金
最新統(tǒng)計資料顯示，盡管2009年上海市房價創(chuàng)出歷史新高，然而住房租金投資回報率已降至歷史最低水平，僅2%左右，甚至不如最保守的投資方式——銀行定期儲蓄，目前一年期存款利率為2.25%。與投資國債相比，今年首期一年期憑證式國債發(fā)行利率為2.6%，高出住房租金投資回報率0.6個百分點。
如果將購房款用來參與證券一級市場申購新股或者購買貨幣式基金這類風險較低的投資產(chǎn)品，年收益率至少可以達到8%，遠遠高于住宅租金投資回報率。
為什么房價和租金之間會形成如此之大的反差呢?主要原因在于房價連年不斷上漲。這使得買房者并不是指望房屋租金來收回投資，而是靠房產(chǎn)價格的不斷上漲來獲得收益。
據(jù)統(tǒng)計，上海市2009年新房價平均漲幅高達50%，個別樓盤最高漲幅超過了120%，二手房市場價格也呈普漲態(tài)勢，全年平均漲幅高達38%。某咨詢機構(gòu)的調(diào)研結(jié)果顯示，目前上海市住房空置率超過15%，一些房產(chǎn)投資者根本不在乎租金的回報，即使讓房屋空著也無所謂。因為投資一套房產(chǎn)如果靠租金來收回成本至少要耗時50年，而房價的增值可以在短短的2、3年內(nèi)就收回全部成本。
算好經(jīng)濟賬
不過，房租的偏低恰恰為租房者帶來了良好的機會，從經(jīng)濟上說，租房明顯優(yōu)于買房。
如果你有300萬元現(xiàn)金，準備購房結(jié)婚，以上海市內(nèi)環(huán)的二手房為例，面積100平方米，單價為3萬元/平方米，不考慮其它因素，手中的現(xiàn)金恰能用來購買這套二手房。根據(jù)目前房屋租賃市場情況，該套住房的租金為每月5000元，年租金為6萬元。
按目前銀行一年期定期儲蓄存款利率計算，300萬元每年能夠帶來6.75萬元利息收入，扣除房租后凈剩7500元，租房的優(yōu)勢明顯。如果將這筆錢用來搖新股，按8%的收益計，年收益24萬元，扣除房租后凈剩余18萬元，數(shù)目相當可觀。
如果手頭僅有100萬元購房款，買300萬元房屋，你只能用作首付，還須貸款200萬元，期限20年，還款方式為等額本息。其中公積金貸款為60萬元，利率為3.87%;商業(yè)貸款為140萬元，利率按基準下浮15%計，為5.049%。
經(jīng)計算，月還款額為12872.23元，20年累計還款金額高達3089335.2元，其中利息1089335.2元，數(shù)目巨大。月供無疑會形成一個沉重的負擔，只能省吃儉用當“房奴”，生活質(zhì)量明顯下降，半輩子為房地產(chǎn)商和銀行打工。
相反，如果選擇租房，把100萬元用來投資，那么扣除房租后仍可以得到凈收益2萬元。即使租房20年，租金累計為120萬元，與貸款利息支出相差無幾。
關(guān)鍵是轉(zhuǎn)變觀念
盡管有不少購房者對上述經(jīng)濟賬心知肚明，但仍然還是勒緊褲腰帶要買房，這或許與某些傳統(tǒng)觀念有關(guān)。
有部分人認為，有房才算有家，須有婚房才能結(jié)婚，婚房當然指的是產(chǎn)權(quán)房。有的姑娘認為嫁給沒房的男人缺乏“安全感”，丈母娘也會對沒房的準女婿一票否決。
其實，這一觀念必須改變。當年，魯迅、巴金一批著名作家因當時上海房價昂貴，選擇了租房而不是買房。在發(fā)達國家，居民平均住房自有率也僅為50%左右。其中，美國是65.5%，瑞士是42%，英國是46%。在歐美、日本和香港地區(qū)，剛開始工作的年輕人一般是先租房，然后量力而行買小房，這是一種被普遍接受的住房消費觀念。
不愿租房的剛性需求者還有個顧慮，就是擔心今后房價漲了，更買不起房。其實，現(xiàn)在買不起房子的人，即便房價下跌20%，還是買不起;而買得起的人，若是傾其所囊買房，流動資金便枯竭了。
有人開玩笑說：“一套房子，消滅一個中產(chǎn)”，此話雖然有點過頭，但也是從一個側(cè)面反映了購房者的困境。高房價，可以說已經(jīng)成為廣大百姓最為揪心的問題之一。與其硬撐著降低生活質(zhì)量當“房奴”，還不如先租房把該做的事情做起來。
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兩項指標均已“亮紅燈”
兩項與購房有關(guān)的主要指標均已大幅超標，這在一定程度上說明現(xiàn)在租房要比買房劃算。
專家表示，房屋租售比以及租金回報率這兩項指標都不容樂觀。其中，大部分城市房屋租售比已經(jīng)遠遠超過1:300的警戒線，最高可達1:700，這表明房價中存在不小的泡沫;此外，租金回報率已經(jīng)低于銀行存款利率，這也說明購房其實并不太合算。
房屋租售比畸高
“有些城市房屋租售比確實偏高，這在一定程度上反映出這些城市房價中存在不小的泡沫成分。 ”美聯(lián)物業(yè)有關(guān)人士表示。
美聯(lián)物業(yè)市場研究部曾對北京、上海、深圳三大城市作了一個抽樣調(diào)查，結(jié)果顯示房屋租售比已經(jīng)大幅超標。
據(jù)美聯(lián)物業(yè)北京市場研究部調(diào)查顯示：北京的樓市租售比創(chuàng)紀錄突破了1:500，達到了1:546，部分區(qū)域甚至達到了1:700;上海的情況也不容樂觀，房屋租售比在1：500左右，最高也達到了驚人的1:670;深圳目前一套100萬元左右的一居大約租金水平在2500元左右，租售比大概維持在1:400～480之間。
房屋租售比是國際上用以判斷房產(chǎn)是否具有投資價值和存在泡沫的普遍標準，被業(yè)內(nèi)稱為衡量樓市健康與否的晴雨表。一般而言，租售比1∶200左右意味著區(qū)域房產(chǎn)運行良好，而1∶300則是租售比的警戒線。
雖然有業(yè)內(nèi)人士認為，以房屋租售比這個概念來衡量房價水平值得商榷，因為國內(nèi)市場房價的構(gòu)成與西方國家有所不同，但中房指數(shù)研究院副院長陳晟表示，各城市的房屋租售比能在一定程度上反映房價的泡沫程度，“如果房屋租售比出現(xiàn)了巨大的背離，說明泡沫成分較大。 ”
租金收益率偏低
租金收益偏低，甚至低于銀行存款利息時，這說明所在城市存在嚴重的投機現(xiàn)象。美聯(lián)物業(yè)市場部抽樣調(diào)查結(jié)果顯示，上海部分住宅租金投資回報率已降至歷史最低水平，整體接近2%的水平。也就是說，投資一套房產(chǎn)如果靠租金來收回成本，至少要耗費50年，表明不管是購房自住還是投資，都已不太合適。
根據(jù)美聯(lián)物業(yè)曾經(jīng)對各區(qū)調(diào)查顯示，隨著2009年房價的上漲，租金回報率普遍下滑。其中，長寧區(qū)藍籌樣本租金回報率為3.07%;閔行區(qū)為2%～3%;普陀、徐匯、閘北、虹口和浦東的藍籌樣本租金回報率大約在2%～2.5%;靜安、黃浦區(qū)僅為1.5%～2%。
