同“一屋兩賣”一樣，“一屋兩租”在房屋租賃市場中也是不時發生的現象。就同一套房屋先后訂立兩份房屋租賃合同，必然意味著出租人無法履行其中的一份合同。在這種情況下，究竟應該優先保護誰的利益，是保護先訂立合同的當事人的利益，還是保護后訂立合同的當事人的利益呢？這要視房屋租賃合同是否登記備案而定。
?。?）未登記備案
盡管租賃權有物權化的趨勢，但它畢竟仍然是債權。根據債權平等性的原理，在同一標的物上先后成立數個債權的情況下，各個債權都不具有優先效力。根據《合同法》第44條的規定，依法成立的合同，自成立時生效。也就是說，經過意思表示一致所達成的合同，不論是先訂立的還是后訂立的，都是有效的合同，都具有法律約束力。由于作為出租標的物的房屋的單一性，出租人是不可能同時履行兩份房屋租賃合同的，所以有一份合同無法履行也就不足為奇。根據《合同法》第107條的規定，當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。出租人履行合同的標準是交付房屋。得到履行的合同，該合同的承租人就可以使用房屋；未得到履行的合同，依然有效。不過承租人不能要求出租人繼續履行，只能要求出租人承擔除繼續履行以外的其他違約責任。當然，得不到履行的合同的承租人也不能要求得到履行的合同的承租人搬遷。
?。?）已登記備案
當事人在簽訂房屋租賃合同后未辦理登記備案手續雖然不影響房屋租賃合同的效力，但卻不能對抗善意第三人。在“一屋二租”的情況下，出租人將同一房屋出租給兩個承租人并與他們都簽訂了房屋租賃合同，如果成立在先的房屋租賃合同未辦理登記備案手續，而成立在后的房屋租賃合同辦理了登記備案手續，那么法律保護辦理了登記備案手續的承租人的承租權，而不保護未辦理登記備案手續的承租人的承租權。對于未辦理登記備案手續的承租人，只能要求出租人承擔違約責任，而不能要求其他承租人騰退房屋。
因此，為了防止“一屋二租”，更有效地保護承租人的租賃權益。我們建議承租人在與出租人訂立房屋租賃合同后，最好到房屋所在地市、縣人民政府房地產管理部門辦理登記備案手續。
