【引言】
我們在提供房地產租賃領域的訴訟及日常法律服務過程中，反復地會遇到一些同樣的問題、同樣的爭議，這些問題和爭議映射到房地產租賃合同上，就是我們 所關注的審查要點。針對這些審查要點，如果能夠習慣性地以訴訟思維即風險防范意識去為客戶設計核心條款，無疑將達到訴與非訴的潛在和諧。下文，我們將拋磚 引玉，嘗試這一“基礎工程”建設。
【解讀】
一、出租物業的面積
對于出租物業已有房地產權證或業經法定機構出具測量報告的(常見于房屋、寫字樓、廠房、商鋪的整體租賃)，合同雙方最好將房地產權證或測量報告上所記載的建筑面積約定為租賃面積，并將房地產權證或測量報告作為合同附件。〖推薦條款1〗
對于出租物業未有房地產權證或未經法定機構出具測量報告的(常見于商場、寫字樓的部分租賃)，合同雙方最好共同聘請一家中介測量機構對租賃面積進行 測量，并共同派代表參與測量的過程。在測量結束后，合同雙方代表應就測量結果進行確認，并將測量報告、測量圖表作為合同附件。〖推薦條款2〗
〖推薦條款1〗
甲方將座落在本市_______【區】【縣】_________路_____【棟】【新村】______【號】【幢】______室(部 位)________的房屋(簡稱該房屋)出租給乙方。該房屋【建筑面積】【使用面積】為________平方米，房屋類型為________，結構為 ________，房屋用途為________。簽訂本合同前，甲方已向乙方出示【房地產權證，編號：________________】，并已告知乙方 該房屋【已】【未】設定抵押。(詳見附件【房地產權證】)
〖推薦條款2〗
租賃面積：以雙方共同指定的【中介測量機構名稱】實地測量的面積為最終確認的租賃面積，為___________平方米(詳見附件【測量報告】)， 包括租賃物業的玻璃門、店面、租賃物業范圍內的建筑結構、設備設施所占面積，以及租賃物業與其他承租人租區的隔墻所占面積的一半，租賃物業與公共區域的隔 墻所占面積的全部。甲、乙雙方一致確認，本合同涉及需要以面積計算相應費用(如租金、管理費、推廣費等)金額的，均按租賃面積計算，任何一方不得以建筑面 積及/或套內建筑面積對租賃面積提出異議。
二、出租物業的用途
對出租物業的使用要符合法定用途，這看似簡單的法律常識在實踐中偶爾也會被忽視，這與主管部門疏于監管和合同雙方貪圖小利脫不了干系。實踐中，我們曾遇有如下情形：
1.住宅變辦公。在住宅小區中，我們有時候突然會發現××公司的招牌，其中，從事對外貿易的公司在深圳較為多見。
2.廠房變商鋪。近日，曾有一些來自深圳市蛇口工業區的客戶向我們進行法律咨詢，其告知出租人以工業廠房進行餐飲招商，并公然宣稱不會遭到政府有關 部門的查處，客戶為此按照商鋪標準支付了租金、保證金及裝修費用，后由于無法辦理工商登記而發生糾紛。而我們注意到客戶提供的租賃合同中，已經明確寫明出 租物業的用途為工業。
3.工業變辦公。業內皆知，深圳市保稅區的主要規劃用地是工業類用地，根據《工業項目建設用地控制指標(試行)》(國土資發[2004]232號) 的相關規定，工業項目所需行政辦公及生活服務設施用地面積不得超過工業項目總用地面積的7%。但我們在為客戶進行盡職調查的時候發現，很多企業已經租用了 保稅區內的工業廠房全部或大部分作為辦公用途，并且，由于價格低、地段好的誘惑，仍有更多的企業在躍躍欲試。
4.高科技工業變工業。近年來，國家鼓勵高科技產業的大力發展，各地的保稅區、高新區、產業帶風起云涌，與此相對應，我們會看到“高科技工業”出現 在一些用地規劃許可證或房地產權證上。根據深圳市的相關法律規定及政策，使用該等高科技工業廠房的企業需提供高科技項目或高科技企業認證文件。然而，目前 正在使用該等高科技工業廠房的企業真正已經取得上述認證文件的為數甚少，非高科技項目或非高科技企業進駐此類廠房的案例屢見不鮮。
作為律師，在發現客戶承租出租物業的用途不符合法定用途的時候，應作出必要的風險提示，可以簡單歸結為兩個方面：一方面系民事責任的提示，用途違法 將導致租賃目的無法實現，合同雙方可據此解除合同，并根據過錯的情況分擔合同解除的后果;另一方面屬行政責任的提示，應告知客戶用途違法將會導致政府有關 部門的查處，合同雙方均有可能承擔該等不利后果。
三、出租物業的交付條件
在租賃合同中簡單地約定出租物業的交付時間是遠遠不足以定分止爭的，在租賃合同的交付條款中，出租物業的交付條件應屬核心條款，其衍生出來的問題不 僅涉及實際交付的時間、租賃期限的起算，還涉及交付物品的維修、出租物業的返還、保證金和各項押金的返還等問題。在出租物業的交付條件中，合同雙方都需滿 足一定的要求。
對承租人而言，承租人應付清租賃合同約定的在交付前應支付的所有款項，包括但不限于保證金、預付租金、預付管理費、裝修押金。〖推薦條款3〗對出租人而言，出租人應確保出租物業的各項設備、設施、物品處于正常運行狀態，如有損壞，應在約定期限內修復或更換。〖推薦條款4〗
在合同雙方各自滿足上述交付條件后，我們通常會建議合同雙方簽署《交付確認書》，以作為出租物業實際交付日期的確認，也可作為出租人交付物品、承租人支付保證金和各項押金的確認，該等事實的確認有助于避免合同雙方將來對租賃期限的起算、維修責任的分配等問題出現爭議。
〖推薦條款3〗
在辦理出租物業的交接手續之前，乙方應付清根據本協議規定乙方于出租物業實際交付日或此前應支付的所有款項，否則甲方無義務將出租物業交付給乙方。 甲方在全額收到該等支付后應向乙方交付出租物業，雙方簽署出租物業交付確認書，即視為甲方已按照本協議規定條件履行了將出租物業交付給乙方的義務。
〖推薦條款4〗
甲方向乙方交付出租物業時，乙方與甲方(包括甲方所委托之本大廈物業管理人員)清查出租房屋及其附屬設施、裝飾材料、其它物品及大廈的公共設施，甲 方保證大廈的電梯、消防保安系統、公共衛生間、自來水系統、泵房等應處于正常運行狀態。如有損壞，甲方應在3日或乙方同意的其他期限內積極通知和督促物業 管理處維修完畢，在此基礎上雙方共同簽署交付確認書。
